Seis de cada diez viviendas municipales de Bilbao se construyeron durante el franquismo

Bilbao puede presumir de disponer de uno de los mayores parques municipales de vivienda en alquiler de España. Pero buena parte de ese patrimonio no es fruto de las políticas de vivienda de las últimas décadas: al menos seis de cada diez viviendas que conserva actualmente Viviendas Municipales fueron construidas durante el franquismo.

La cifra sale de cruzar el inventario actual de Viviendas Municipales con las promociones históricas construidas en Bilbao. De las aproximadamente 4.250 viviendas que figuran actualmente en el patrimonio residencial del organismo municipal, unas 2.550 pueden vincularse con suficiente seguridad a promociones levantadas entre 1939 y 1975. Y es un cálculo conservador, porque hemos dejado fuera edificios cuya fecha u origen no pueden determinarse con suficiente precisión.

Esto no significa que Franco inventara la vivienda pública bilbaína. Todo lo contrario. Bilbao empezó a construir vivienda municipal de alquiler en 1918, veinte años antes de la dictadura, con la creación de la Junta de Viviendas. De aquella primera etapa proceden promociones como Solokoetxe I, con 91 viviendas, Torre Urizar, con 264, y Solokoetxe II, con otras 60.

El gran salto cuantitativo se produjo, sin embargo, después de la Guerra Civil. La industrialización, la inmigración y la enorme escasez de alojamiento obligaron a construir masivamente. En 1941 se creó Viviendas Municipales Sociedad en Comandita, de mayoría municipal, y durante las décadas siguientes se sucedieron promociones que todavía hoy constituyen una parte esencial del patrimonio inmobiliario del Ayuntamiento.

Entre ellas estaban Torre Madariaga, Santutxu, Matiko, San Adrián, Zankoeta, Cortes, Corazón de María, Pedro Astigarraga y Urazurrutia. La investigación del historiador de la arquitectura Francisco Javier Muñoz Fernández permite reconstruir con bastante precisión cuándo se levantaron y cuántas viviendas tenía originalmente cada conjunto.

Torre Madariaga, por ejemplo, se construyó fundamentalmente entre 1941 y 1951 y llegó a sumar 685 viviendas. Viviendas Municipales conserva actualmente unas 298 de aquella promoción. En Santutxu, el grupo Párroco Unceta se levantó durante los años cuarenta y cincuenta y alcanzó 528 viviendas; todavía quedan alrededor de 346 en manos municipales.

San Adrián constituye otro buen ejemplo. Las promociones municipales construidas entre 1955 y 1960 alcanzaron unas 530 viviendas. Alrededor de 228 continúan hoy formando parte del parque público. De Pedro Astigarraga quedan aproximadamente 100; de Matiko, unas 88; de Cortes, alrededor de 132; de Corazón de María, unas 77; y también sobreviven viviendas municipales de Urazurrutia, Zankoeta y Unamuno.

Pero el gran protagonista de esta historia es Otxarkoaga. A finales de los años cincuenta Bilbao tenía un problema enorme de chabolismo. Miles de inmigrantes llegados para trabajar en la industria vivían en asentamientos improvisados en las laderas que rodeaban la ciudad. El régimen puso en marcha el Plan de Urgencia Social de Vizcaya y decidió levantar un nuevo barrio para realojar a una parte de aquella población.

Entre 1959 y 1961 se construyeron en Otxarkoaga más de 3.600 viviendas públicas. A diferencia de Torre Madariaga, Santutxu o San Adrián, no fueron una promoción de Viviendas Municipales, sino una actuación del Estado que posteriormente pasó a ser gestionada por el Ayuntamiento.

Ese matiz es importante. Decir que seis de cada diez viviendas municipales actuales fueron construidas durante el franquismo no significa que todas fueran construidas por el régimen central. Aproximadamente la mitad de las que hemos identificado proceden de promociones realizadas por el propio Ayuntamiento durante la dictadura y la otra mitad está muy condicionada por las grandes actuaciones estatales de la época, especialmente Otxarkoaga.

Lo extraordinario es cuánto de aquello sigue existiendo como vivienda pública más de seis décadas después. Viviendas Municipales conserva todavía alrededor de 1.200 viviendas en Otxarkoaga, distribuidas por calles como Pau Casals, Irumineta, La Fraternidad, Langaran, Larrakoetxe, Larratundu, Lozoño, Txotena, Ugarte o Zizeruena. Solo Otxarkoaga representa así cerca del 30% de todo el patrimonio residencial municipal actual.

La suma de estos grandes conjuntos históricos permite hacerse una idea de la magnitud del legado. Otxarkoaga aporta unas 1.200 viviendas actuales; Torre Madariaga, unas 300; Santutxu, cerca de 350; San Adrián, más de 200; Cortes, unas 130; Pedro Astigarraga, unas 100; y Matiko, Corazón de María, Urazurrutia, Zankoeta y Unamuno completan el grueso. En total, al menos unas 2.550 viviendas municipales actuales pueden atribuirse a promociones construidas durante los 36 años de dictadura.

El porcentaje probablemente sea algo superior al 60%. El cálculo se ha hecho deliberadamente a la baja. Solokoetxe, por ejemplo, conserva más de un centenar de viviendas municipales, pero el conjunto se construyó en distintas fases: algunas anteriores a la Guerra Civil y otras durante el franquismo. Al no poder determinar con certeza a qué fase pertenece cada vivienda que sigue actualmente en manos municipales, no las hemos incorporado al cálculo.

La memoria de Viviendas Municipales de 1999 permite comprobar además que no estamos simplemente relacionando edificios antiguos con direcciones actuales. A finales del siglo XX, el organismo municipal seguía clasificando oficialmente su patrimonio por esos mismos grupos históricos. Entonces contabilizaba 2.047 viviendas en Otxarkoaga, 685 en Torre Madariaga, 528 en Santutxu, 530 en San Adrián, 227 en Pedro Astigarraga, 210 en Matiko, 131 en Cortes, 118 en Zankoeta, 111 en San Francisco, 56 en Urazurrutia y 48 en Unamuno.

Bilbao llegó así a disponer de un parque municipal cercano a las 7.000 viviendas. Esta cifra introduce una segunda parte de la historia que resulta tan interesante como la primera. La democracia no solo construyó relativamente poca vivienda municipal en comparación con el periodo anterior. También vendió una parte considerable del patrimonio que había heredado.

La gran operación se produjo fundamentalmente en Otxarkoaga. A finales de los noventa, el Ayuntamiento comenzó a vender viviendas a los inquilinos que llevaban décadas residiendo en ellas. En 1999 todavía tenía 3.683 viviendas municipales en el barrio, pero ya había transmitido más de un millar y esperaba alcanzar aproximadamente 2.000 ventas.

La decisión tenía una lógica social evidente. Familias que llevaban treinta o cuarenta años pagando alquiler podían convertirse en propietarias de sus viviendas a precios muy reducidos. Pero cada vivienda vendida dejaba al mismo tiempo de estar disponible para la siguiente generación de familias que necesitara un alquiler asequible.

Esa decisión ayuda a explicar por qué Bilbao tiene hoy unas 4.200 viviendas municipales cuando llegó a rondar las 7.000. El parque público bilbaíno no solo ha crecido poco durante las últimas décadas. Es sustancialmente menor que el patrimonio que la ciudad llegó a acumular.

Viviendas Municipales volvió a promover y comprar viviendas con mayor intensidad a partir de los años 2000. Se incorporaron promociones en Miribilla, Elorrieta, Bilbao La Vieja, Zorroza, Ametzola o Bolueta y también se adquirieron viviendas construidas por otras entidades públicas o se transformaron locales en pisos. Pero la escala es muy distinta. Las actuaciones recientes suelen medirse en decenas de viviendas. Durante el periodo franquista hubo promociones municipales de varios centenares y una operación estatal como Otxarkoaga superó las 3.600.

Esto tampoco significa que la política de vivienda franquista pueda considerarse modélica. Cantidad de vivienda pública y calidad de la política urbana son cosas diferentes. Muchas de aquellas promociones se levantaron para responder a situaciones sociales extremas y algunos barrios nacieron con graves carencias de equipamientos, transporte y servicios.

Otxarkoaga es probablemente el mejor ejemplo. Permitió eliminar buena parte del chabolismo bilbaíno, pero fue construido precipitadamente, aislado de la ciudad y con importantes deficiencias urbanísticas y constructivas. Durante décadas arrastró problemas sociales que obligaron posteriormente a las administraciones democráticas a realizar importantes inversiones en rehabilitación y regeneración.

También conviene evitar otra simplificación. No fue “Franco” quien construyó personalmente el parque municipal de Bilbao. Durante aquellos años actuaron el Ayuntamiento, Viviendas Municipales, el Ministerio de la Vivienda y otros organismos públicos. Parte de las viviendas eran municipales desde su construcción y otras, como las de Otxarkoaga, fueron promovidas por el Estado y posteriormente incorporadas a la gestión municipal.

Lo que sí permiten afirmar los números es algo más concreto y probablemente más interesante: el periodo comprendido entre 1939 y 1975 dejó una huella extraordinaria en el patrimonio público residencial de Bilbao y esa huella continúa siendo perfectamente visible en 2026.

De hecho, algunas de aquellas viviendas están siendo rehabilitadas actualmente. El Ayuntamiento continúa invirtiendo en Otxarkoaga y en conjuntos históricos como Párroco Unceta. Una vivienda construida hace 60 o 70 años puede seguir alojando hoy a una familia con una renta muy inferior a la del mercado.

Ahí está probablemente la principal enseñanza económica de esta historia. Una vivienda pública no termina cuando se inaugura. Si la Administración conserva su propiedad, puede prestar un servicio social durante generaciones.

Una promoción construida en 1955 pudo alojar primero a una familia llegada a Bilbao para trabajar en la industria, décadas después a otra familia y hoy a un joven, un jubilado o un hogar con dificultades para pagar los precios actuales del alquiler.

Por el contrario, una vivienda pública vendida desaparece de ese patrimonio. Puede haber cumplido una importante función social ayudando a su inquilino a convertirse en propietario, pero ya no puede utilizarse para atender a los siguientes demandantes.

Esta diferencia ayuda también a entender la paradoja de la vivienda pública vasca. Euskadi ha construido más de 100.000 viviendas protegidas desde que asumió las competencias de vivienda, pero una parte enorme fueron VPO destinadas a la venta. Construir vivienda protegida no es lo mismo que acumular vivienda pública.

Bilbao demuestra las consecuencias de ambas estrategias. Conserva uno de los mayores parques municipales de España porque durante más de un siglo acumuló patrimonio y mantuvo una parte importante en alquiler. Pero también dispone hoy de varios miles de viviendas menos de las que llegó a tener porque otra parte fue vendida.

Y el dato más sorprendente permanece: al menos seis de cada diez viviendas que hoy forman el patrimonio residencial de Viviendas Municipales de Bilbao fueron construidas durante el franquismo.

No es necesariamente un elogio de la política de vivienda de aquella época. Es, sobre todo, una pregunta incómoda sobre la posterior. Si viviendas construidas hace 60 o 70 años siguen sosteniendo hoy buena parte del parque público de Bilbao, ¿por qué las generaciones posteriores no han sido capaces de acumular un patrimonio comparable?

Promoción construida durante el franquismo	Viviendas que siguen en el parque municipal*
Otxarkoaga	≈1.217
Santutxu / Párroco Unceta	≈346
Torre Madariaga	298
San Adrián	≈228
Cortes	≈132
Pedro Astigarraga	100
Matiko	≈88
Corazón de María / San Francisco	77
Urazurrutia	42
Zankoeta	13
Unamuno	12
Total identificado	≈2.550

*Estimación de Gananzia a partir del inventario actual de Viviendas Municipales y de la identificación y datación de las promociones históricas. Se excluyen promociones cuya correspondencia con el parque actual no puede determinarse con suficiente seguridad.

Evolución de Viviendas Municipales de Bilbao:

Periodo	Qué ocurre
1918-1936	Nace Viviendas Municipales y se construyen Solokoetxe y Torre Urizar
1939-1975	Gran expansión del parque municipal y construcción estatal masiva
1963	Otxarkoaga pasa a ser administrado por el Ayuntamiento
Democracia-1990s	Se conserva inicialmente gran parte del parque heredado
1995-2000s	Venta de miles de viviendas a sus inquilinos
2000-2026	Nuevas promociones, compras y ADAs (Alojamientos Dotacionales Adaptados), pero a escala muy inferior
2025	Bilbao conserva 4.224 viviendas municipales

Tabla histórica de viviendas gestionadas por Viviendas Municipales de Bilbao:

Promoción / actuación	Fecha aprox.	Viviendas	Observación
Solokoetxe I	1918-1919	91	Municipal
Torre Urizar	1919-1922	264	Municipal
Solokoetxe II	1932-1933	60	Municipal
Solokoetxe III	1939-1941	21	Municipal
Monte San Pablo	1941-1945	50	Municipal
Torre Madariaga I	1941-1944	256	Municipal
Torre Madariaga II	1945-1951	429	Municipal
Solokoetxe IV	1946-1949	22	Municipal
Cortes A y B	1946-1951	125	Municipal
Santutxu	1947-1956	528	Municipal
Matiko	1951-1953	208	Municipal
Corazón de María	1954-1957	111	Municipal
Unamuno	1954-1957	45	Municipal
Zankoeta	1955-1960	118	Municipal
San Adrián	1955-1960	530	Municipal
Astigarraga I	1963-1966	132	Municipal
Astigarraga II	1965-1968	95	Municipal
Urazurrutia	1965-1968	56	Municipal
1969-finales de los 90	—	muy poca nueva promoción identificada	Predominio de gestión del parque existente
Luis Iruarrizaga	2003	n/d en fuente localizada	Nueva promoción municipal
Miribilla	2005	45	Nueva vivienda
Elorrieta	2005	89	Nueva vivienda
Bilbao La Vieja	2007	40 + 24	Dos promociones
Casco Viejo	2007	12	Nueva incorporación
Diversas promociones en ejecución	2007	620	Rekalde, Iruarrizaga, Txurdinaga, Esperanza, Cortes, Cantera, San Adrián, Miribilla y Zorrotza; no todas terminadas ese año
Otxarkoaga + Mina del Morro	2007	162	Incorporadas al patrimonio; habían sido adquiridas anteriormente
Atxuri, Gaztelondo, Bolueta y Larraskitu	desde 2007	554	Inicio de adquisición, no construcción municipal
Miribilla	proyectada 2008	173	VPO
Ametzola	desde 2010	150 ADAS	Alojamientos dotacionales promovidos por Viviendas Municipales; dentro de operación conjunta de 276 con Visesa
Zorroza	2014	80	VPO promovidas
Miribilla	2014	20	Alojamientos dotacionales comprados
Cantera 2	2016	7	Compra
Matiko	2016	7	Conversión de locales
Indalecio Prieto	2017	3	Conversión de local
Lezeaga 25	2017	3	Conversión de local
ADAS Ametzola	2022	66	Nueva promoción

Fuente: elaboración de Gananzia a partir del inventario actual y las memorias históricas de Viviendas Municipales de Bilbao, la documentación del Ayuntamiento y las investigaciones de Francisco Javier Muñoz Fernández (EHU) sobre la vivienda social bilbaína.