¿Por qué hoteles y viviendas turísticas no se pelean en Gipuzkoa?

En buena parte de España, hoteles y viviendas turísticas se han convertido en enemigos. Las patronales hoteleras denuncian la competencia de Airbnb y otras plataformas y reclaman mayores restricciones, mientras que los gestores de viviendas turísticas acusan a los hoteles de utilizar su capacidad de lobby para dificultar su actividad. En Gipuzkoa ha sucedido algo bastante diferente: los dos sectores llevan años colaborando y han terminado compartiendo buena parte de las reglas urbanísticas, fiscales y hasta laborales.

El peculiar modelo guipuzcoano será presentado en octubre en Sevilla, durante TIS – Tourism Innovation Summit 2026, por Raúl Fernández, presidente de la Asociación de Hoteles de Gipuzkoa y director del Hotel Arbaso, y Asier Pereda, presidente de Aparture, la Asociación de Apartamentos Turísticos de Euskadi, que está especialmente centrada en Gipuzkoa.

Lo interesante, sin embargo, no es el congreso. Es cómo se ha llegado hasta aquí. Todo empezó con un problema que no estaba regulado. Hay que remontarse a 2010, cuando el Ayuntamiento de Donostia empezó a constatar la aparición de un fenómeno relativamente nuevo: propietarios que alquilaban viviendas durante periodos cortos a turistas.

Airbnb apenas estaba empezando a extenderse por Europa y las administraciones no tenían claro qué hacer con esta nueva modalidad de alojamiento. La normativa había sido diseñada pensando en hoteles, pensiones y apartamentos turísticos tradicionales, no en centenares de viviendas distribuidas por edificios residenciales.

Donostia optó por hablar con los primeros operadores profesionales para intentar encajar jurídicamente la nueva actividad. La solución que fue tomando forma resultaría determinante: considerar urbanísticamente la vivienda turística como una actividad terciaria de carácter hotelero, en lugar de considerarla simplemente un uso residencial.

El propio Ayuntamiento explica actualmente que el PGOU de 2010 ya asimiló esta actividad al uso hotelero. La ordenanza aprobada en 2018 desarrollaría posteriormente esta filosofía. Su artículo 9 estableció expresamente que la vivienda turística constituye un uso terciario y, dentro de este, un uso hotelero.

Eso tenía consecuencias importantes. Una vivienda turística no podía instalarse sin más en cualquier piso. Entre otras limitaciones, se aplicaban las restricciones existentes para la implantación de actividades económicas en los edificios residenciales. En determinadas situaciones, el límite práctico se situaba en 250 metros cuadrados de superficie destinada a estos usos dentro del edificio.

La relación entre Ayuntamiento y sector no estuvo exenta de conflicto. Cuando se preparó la ordenanza de 2018, Aparture llegó a advertir de que la nueva normativa podía dejar fuera de ordenación a más del 50% de la oferta reglada y estudió recurrirla judicialmente. Calculaba unas pérdidas económicas superiores a 54 millones de euros.

Es un matiz importante porque el actual modelo de colaboración no significa que administraciones, hoteles y viviendas turísticas hayan estado siempre de acuerdo. Pero finalmente se consolidó una idea que ha marcado la evolución posterior: la vivienda turística profesional tenía que aceptar una regulación mucho más próxima a la hotelera a cambio de obtener reconocimiento como una actividad empresarial legítima.

Los datos municipales muestran la dureza del proceso. En septiembre de 2018 el Ayuntamiento había recibido 1.227 registros de viviendas turísticas. De los primeros 374 expedientes analizados tras el sorteo realizado aquel verano, 142 recibieron informe desfavorable y otras 47 viviendas habían recibido ya una orden de cese.

Dos años después había 1.122 viviendas turísticas frente a las 1.369 contabilizadas en septiembre de 2018, un descenso del 18%. Pero se produjo un fenómeno significativo: mientras disminuían las viviendas explotadas por particulares, las gestionadas profesionalmente aumentaron un 10,8%, desde 398 hasta 441. La regulación estaba, por tanto, contribuyendo también a profesionalizar el negocio.

Una vez ordenado urbanísticamente el fenómeno apareció otra cuestión inevitable: el dinero. Las viviendas turísticas estaban generando unos ingresos cada vez mayores y Hacienda quería asegurarse de que tributaban correctamente. De nuevo se optó en Gipuzkoa por sentar al sector en la mesa. Aparture ejerció de interlocutor con la Hacienda Foral, en un proceso en el que tuvo un papel relevante Javier Larrañaga, entonces diputado foral del ramo.

La clave consistió en distinguir dos figuras que frecuentemente se confundían: el propietario de la vivienda y la empresa que la gestiona. Una cosa es que una persona obtenga una renta por permitir que un inmueble de su propiedad sea explotado turísticamente y otra que una empresa organice profesionalmente esa explotación, contrate trabajadores, gestione reservas, atienda clientes, realice labores de limpieza y mantenimiento y comercialice numerosas viviendas.

El sistema fiscal guipuzcoano terminó reconociendo esa diferencia y permitió considerar como actividad económica la gestión profesional cuando existía la estructura necesaria para ello, incluyendo la posibilidad de deducir los gastos asociados a la actividad cuando se cumplían los requisitos correspondientes.

Una vez establecidas las reglas, Hacienda pudo pasar a la siguiente fase: identificar a quienes estaban obteniendo ingresos sin declararlos y enviarles comunicaciones para que regularizasen su situación. El modelo desarrollado inicialmente en Gipuzkoa terminó extendiéndose posteriormente a Bizkaia y Álava. La filosofía volvía a ser la misma: legalizar y profesionalizar en lugar de mantener una economía turística paralela difícil de controlar.

Pero probablemente la característica más sorprendente del modelo guipuzcoano no sea ni urbanística ni fiscal. Es laboral. Uno de los principales argumentos utilizados tradicionalmente por los hoteles contra las viviendas turísticas es la desigualdad de costes. Un hotel tiene recepcionistas, camareros de pisos, personal de mantenimiento y otros trabajadores sometidos a un convenio colectivo, mientras que una vivienda turística puede funcionar aparentemente con una estructura mucho más ligera.

En Gipuzkoa se decidió atacar precisamente esa diferencia. La Asociación de Hoteles de Gipuzkoa y Aparture empezaron a colaborar sectorialmente, con un papel especialmente relevante de Adegi, que reconoció a la asociación de viviendas turísticas como interlocutor empresarial.

El paso siguiente fue todavía más significativo: incorporar a los trabajadores de las empresas profesionales de viviendas turísticas al ámbito del convenio colectivo de alojamientos de Gipuzkoa. Es decir, un trabajador no debería tener peores condiciones simplemente porque limpia una vivienda turística en lugar de una habitación de hotel.

El resultado es especialmente visible en uno de los trabajos fundamentales del negocio turístico: la limpieza. Según los datos del convenio, estos trabajadores tienen actualmente en Gipuzkoa una remuneración mínima en torno a 26.300 euros brutos anuales, con una jornada anual de 1.705 horas. Esto cambia sustancialmente la discusión entre ambos modelos de alojamiento.

El razonamiento que explica la convivencia guipuzcoana es relativamente sencillo. Si un hotel tiene que cumplir normas urbanísticas, pagar impuestos, contratar legalmente a sus trabajadores y aplicar un convenio colectivo, la solución no tiene por qué consistir necesariamente en prohibir las viviendas turísticas.

Puede consistir en exigir a las empresas que las gestionan profesionalmente obligaciones similares. De esta manera desaparece buena parte del argumento de la competencia desleal. El hotel puede seguir considerando que una vivienda turística compite con él por el mismo cliente, pero ya resulta más difícil sostener que lo hace exclusivamente gracias a unos costes laborales o unas obligaciones administrativas inexistentes.

Y la vivienda turística obtiene algo a cambio: reconocimiento institucional como parte de la industria del alojamiento. Es probablemente la clave de lo que ha sucedido en Gipuzkoa. Aparture no ha intentado presentarse simplemente como una organización de propietarios o de gestores que quieren alquilar libremente sus pisos. Ha tratado de convertirse en una patronal de empresas de alojamiento. Y los hoteles y Adegi han terminado aceptándola como tal.

Eso no significa que hayan desaparecido los conflictos. Aparture se opuso duramente a determinados aspectos de la ordenanza donostiarra de 2018 y la política municipal se ha endurecido todavía más posteriormente. En 2023 Donostia suspendió nuevas licencias y en febrero de 2026 aprobó definitivamente una modificación del PGOU que impide conceder nuevas licencias de viviendas de uso turístico.

Tampoco significa que los intereses económicos de un hotel y de un gestor de apartamentos sean idénticos. Compiten por clientes, edificios y trabajadores. Lo excepcional es que esa competencia no haya impedido construir una representación empresarial conjunta en determinadas materias.

Frente a la batalla que mantienen los lobbies hoteleros y las asociaciones de viviendas turísticas en otros destinos españoles, Gipuzkoa ha seguido durante más de una década un camino diferente: regulación, profesionalización y negociación entre competidores.

Ahora el modelo se va a presentar como caso de estudio en TIS 2026, que se celebrará del 6 al 8 de octubre en Sevilla. Allí estarán frente a frente Raúl Fernández, por los hoteles, y Asier Pereda, por las viviendas turísticas. Aunque probablemente la mejor demostración del modelo guipuzcoano sea precisamente que no estarán frente a frente, sino sentados en el mismo lado de la mesa.