Las zonas tensionadas frenan los precios de los alquileres, pero ¿reducen la oferta de pisos disponibles?

Una de las principales críticas a la declaración de zonas tensionadas es que puede terminar agravando el problema que pretende resolver. Si se limita el alquiler que puede cobrar un propietario, éste puede vender la vivienda, dejarla vacía o trasladarla al alquiler temporal. El precio de los pisos que permanecen en alquiler bajaría, pero encontrar uno sería cada vez más difícil. Los primeros datos de Euskadi no confirman, por ahora, ese temor.

Los municipios guipuzcoanos en los que antes empezaron a aplicarse las zonas tensionadas terminaron 2025 con más contratos de alquiler habitual vigentes que un año antes. Es decir, no hay todavía evidencia de una huida de propietarios del mercado residencial. La mejor fuente para comprobarlo es la Estadística del Mercado de Alquiler (EMAL) del Gobierno Vasco. A diferencia de los portales inmobiliarios, que contabilizan anuncios, la EMAL utiliza las fianzas depositadas al formalizar un alquiler. Esto permite saber cuántos contratos están realmente vigentes y cuánto se está pagando por ellos.

Los datos de cierre de 2025 muestran incrementos interanuales del número de contratos activos del 3% en Errenteria, 2,9% en Irun, 1,4% en Lasarte-Oria y 1,1% en Donostia. Ninguno de los cuatro mercados ha perdido viviendas alquiladas.

Municipio	Contratos 2024	Evolución en 2025
Errenteria	1.646	+3,0%
Irun	3.067	+2,9%
Lasarte-Oria	793	+1,4%
Donostia	9.615	+1,1%

Fuente: Estadística del Mercado de Alquiler (EMAL), Gobierno Vasco.

Pero hay un dato fundamental para interpretar correctamente estas cifras: el parque de alquiler también está creciendo en el conjunto de Euskadi. A finales de 2023 había 79.733 contratos vigentes de alquiler habitual en viviendas colectivas. En 2024 la cifra superó los 84.000 y la serie actualizada utilizada por el Gobierno Vasco sitúa el cierre de ese ejercicio en 84.529 contratos. A finales de 2025 se habían alcanzado los 86.522, máximo histórico.

Eso supone un crecimiento aproximado del 2,4% durante 2025. Por tanto, que aumenten los alquileres en Errenteria, Irun o Donostia no demuestra que las zonas tensionadas hayan creado oferta. El mercado vasco ya estaba creciendo con anterioridad y también aumentan los contratos en numerosos municipios no tensionados.

Pero sí permite extraer una primera conclusión: tampoco se observa que la regulación esté provocando una retirada masiva de viviendas del mercado. Errenteria es probablemente el mejor laboratorio para comprobarlo porque fue el primero de estos municipios en tener plenamente operativa la declaración de zona tensionada. Si los controles de precios provocaran una salida inmediata de propietarios, debería empezar a apreciarse allí antes que en otros lugares.

Y no ha ocurrido. Al terminar 2025, Errenteria tenía un 3% más de contratos activos que un año antes, un crecimiento incluso ligeramente superior al 2,4% registrado por el conjunto de Euskadi. Además, hay una segunda señal favorable para la regulación: los precios de los nuevos contratos empezaron a bajar durante los últimos meses del año.

En el cuarto trimestre de 2025, el alquiler medio de los nuevos contratos de Errenteria pasó de 834,9 a 800,4 euros, una caída trimestral del 4,1%. En Donostia bajó de 1.175,6 a 1.131,9 euros, un 3,7%; en Irun, de 878 a 851,8 euros, un 3%; y en Lasarte-Oria, de 898,3 a 893,2 euros, un 0,6%.

El fenómeno resulta todavía más interesante al compararlo con otros mercados. Mientras los nuevos alquileres bajaban un 3,5% en Gipuzkoa durante el cuarto trimestre, en Bizkaia aumentaban un 2,1%. Bilbao cerró el año con una subida trimestral del 2,2%, Barakaldo del 1,8% y Getxo del 5,5%. En ese momento Bizkaia todavía no tenía plenamente operativo el índice estatal de referencia.

Esto no demuestra que las zonas tensionadas sean las responsables de la diferencia, pero constituye una primera señal que merece ser seguida. También hay que evitar otra conclusión precipitada: los alquileres no bajaron durante el conjunto de 2025. Lo que descendió en varios municipios fue el precio de los contratos firmados durante los últimos meses.

El propio Gobierno Vasco pide prudencia antes de convertir unos pocos meses en tendencia. Donostia, además, solo acumulaba unos meses bajo el nuevo régimen al terminar 2025. Hasta aquí, por tanto, la evidencia es relativamente favorable a las zonas tensionadas: no disminuye el parque alquilado y empiezan a aparecer señales de moderación de los precios.

Pero hay una tercera variable que puede cambiar completamente la interpretación: la rotación. Que haya 10.000 viviendas alquiladas en una ciudad no significa que una persona que busque piso tenga 10.000 viviendas entre las que elegir. Prácticamente todas están ocupadas.

Supongamos que existen 10.000 viviendas alquiladas y cada año cambian de inquilino 2.000. Eso genera aproximadamente 2.000 oportunidades para quienes buscan vivienda. Si los contratos empiezan a durar más y solamente cambian de inquilino 1.000 viviendas, el parque continúa teniendo 10.000 pisos alquilados.

Pero la oferta disponible para quien intenta entrar en el mercado se ha reducido a la mitad. Esta diferencia entre stock y flujo es fundamental para entender el posible efecto de las zonas tensionadas. Y el propio Gobierno Vasco admite que puede estar empezando a producirse este fenómeno.

La regulación reduce el incentivo del propietario para sustituir al inquilino al finalizar un contrato porque ya no puede aprovechar el cambio para incrementar libremente la renta. Esto favorece que los contratos se prolonguen y disminuya la rotación. El consejero de Vivienda, Denis Itxaso, lo reconoce explícitamente: las próximas estadísticas podrían mostrar una “contracción de la rotación y una menor oferta”, precisamente porque los pisos mantienen durante más tiempo a sus inquilinos y dejan de volver al mercado.

Esta aparente paradoja permite entender por qué pueden ser simultáneamente ciertas dos afirmaciones que parecen contradictorias:

• Nunca ha habido tantas viviendas alquiladas en Euskadi.
• Y, al mismo tiempo, puede haber cada vez menos viviendas disponibles para alguien que busca piso.

No necesariamente sería una consecuencia negativa. Si un inquilino permanece siete años en una vivienda en lugar de tres porque el precio es estable y ambas partes mantienen el contrato, habrá menos operaciones en el mercado pero nadie habrá perdido su vivienda.

De hecho, probablemente sea una buena noticia para ese inquilino. El problema es distinto para quien está fuera. Un joven que quiere emanciparse, una pareja que necesita una vivienda mayor o alguien que llega a Donostia por trabajo no se beneficia directamente de que haya 10.000 contratos antiguos estables. Necesita que aparezca una vivienda disponible.

Las zonas tensionadas podrían estar generando así efectos diferentes para quienes están dentro y quienes están fuera del mercado. El inquilino existente gana estabilidad y capacidad para permanecer en su vivienda. El propietario pierde parte de su capacidad para aumentar el precio aprovechando un cambio de arrendatario. Pero quien busca vivienda puede encontrarse con menos oportunidades de acceso si disminuye la rotación.

Existe además otra posible vía de escape que habrá que vigilar: el alquiler de temporada. Al terminar 2024 había 3.027 contratos de temporada registrados en Euskadi, frente a 2.554 un año antes. Seguían representando apenas el 3,4% del mercado libre registrado, pero habían aumentado casi un 19% en doce meses.

Será especialmente importante comprobar qué ocurre con esta modalidad en los municipios tensionados. Si una parte significativa de los propietarios pasa del alquiler habitual al temporal para evitar las limitaciones, entonces sí estaríamos ante una reducción encubierta de la oferta residencial.

Por ahora, sin embargo, los datos no permiten sostener que las zonas tensionadas estén expulsando viviendas del alquiler habitual. Euskadi terminó 2025 con 86.522 contratos activos, 1.993 más que un año antes y el máximo histórico de la serie. Errenteria aumentó sus contratos un 3%; Irun, un 2,9%; Lasarte-Oria, un 1,4%; y Donostia, un 1,1%.

Además, las rentas de entrada bajaron durante el último trimestre precisamente en esos cuatro municipios, mientras continuaban aumentando en varios de los principales mercados vizcaínos. Eso tampoco demuestra todavía que las zonas tensionadas funcionen. La experiencia es demasiado corta, especialmente fuera de Errenteria, y existen muchas otras variables que pueden explicar las diferencias territoriales.

Pero sí desmonta, al menos provisionalmente, una de las predicciones más contundentes contra la regulación: la oferta de alquiler no se ha hundido tras introducir los controles de precios. La incógnita se ha desplazado a otro sitio. Habrá que observar durante 2026 tres cifras simultáneamente: cuántas viviendas permanecen alquiladas, cuánto cuestan los nuevos contratos y cuántos pisos vuelven cada trimestre al mercado.

Las dos primeras empiezan a ser favorables para los defensores de las zonas tensionadas. La tercera puede ser la que termine decidiendo el debate. Porque para quien ya tiene un alquiler, que haya menos rotación puede ser una excelente noticia. Para quien está buscando piso, puede significar exactamente lo contrario.