Un propietario tarda ya casi un año en recuperar una vivienda si el inquilino deja de pagar

El plazo medio para recuperar una vivienda después de que el inquilino deje de pagar el alquiler ha alcanzado los 11 meses en España y puede superar los dos años en los procedimientos más complicados. La factura para el arrendador puede rondar los 13.000 euros solamente en rentas no cobradas.

Alquilar una vivienda implica asumir el riesgo de permanecer cerca de un año sin cobrar antes de poder recuperar el inmueble si el arrendatario deja de pagar. Según los datos recopilados por la Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG), el periodo medio entre el impago y la recuperación de la vivienda alcanza ya los 11 meses en 2026.

La cifra ayuda a explicar una de las anomalías del mercado inmobiliario español: pese al fuerte incremento de los precios del alquiler y a la elevada demanda, una parte de los propietarios prefiere mantener sus viviendas vacías, destinarlas a otras modalidades de arrendamiento o elevar considerablemente los requisitos de solvencia de los potenciales inquilinos.

SEAG, compañía que comercializa garantías frente al impago de alquileres, asegura que más del 70% de los propietarios considera la morosidad y las dificultades para recuperar el inmueble como el principal riesgo de alquilar una vivienda. El problema no es solamente dejar de cobrar. En los casos más complejos, según la empresa, pueden transcurrir más de dos años desde el primer impago hasta que el propietario vuelve a disponer efectivamente del inmueble.

SEAG calcula que el coste medio de los siniestros que gestiona ronda los 4.000 euros, incluyendo rentas impagadas, procedimiento judicial y mantenimiento de la vivienda. La cifra es relativamente reducida porque la compañía asegura que mediante la mediación consigue recuperar pagos parciales de algunos inquilinos. El escenario cambia considerablemente cuando el arrendatario deja completamente de pagar y el propietario tiene que afrontar por su cuenta todo el procedimiento.

Tomando como referencia un alquiler de 700 euros mensuales y la duración de los procedimientos, SEAG calcula que las rentas perdidas pueden alcanzar entre 10.000 y 13.000 euros. A ello habría que sumar entre 800 y 1.500 euros de abogado, procurador y otros gastos jurídicos, además de entre 500 y 3.000 euros para reparar posibles daños y volver a acondicionar el inmueble.

Por tanto, un conflicto particularmente largo podría provocar fácilmente unas pérdidas superiores a 15.000 euros para un pequeño propietario. Hay que tener en cuenta, además, que el cálculo de SEAG parte de una renta de apenas 700 euros mensuales. En ciudades donde los alquileres se sitúan claramente por encima de esa cifra, el coste económico de permanecer un año sin cobrar puede ser sustancialmente superior.

A los tiempos ordinarios de los juzgados se añade la legislación introducida inicialmente durante la pandemia y prorrogada sucesivamente por el Gobierno. El Real Decreto-ley 2/2026, aprobado en febrero, mantiene hasta el 31 de diciembre de 2026 la posibilidad de suspender determinados procedimientos de desahucio cuando el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica y carezca de alternativa habitacional.

La normativa establece que el juzgado debe solicitar la intervención de los servicios sociales y ponderar las circunstancias tanto del inquilino como del arrendador. Las administraciones tienen que adoptar medidas para proporcionar una alternativa habitacional al afectado antes de que finalice el periodo de suspensión.

Sin embargo, desde este año existe una excepción importante para los propietarios más pequeños: la suspensión por vulnerabilidad del arrendatario no se aplica cuando el arrendador es titular de dos viviendas o menos. El propio Gobierno justificó expresamente este cambio por la vulnerabilidad que la medida podía generar entre los arrendadores.

La legislación también contempla compensaciones para determinados propietarios afectados por las suspensiones. Estas pueden incluir la renta dejada de percibir y determinados gastos corrientes soportados durante el periodo en el que el propietario no pudo recuperar la vivienda.

La consecuencia económica de unos procedimientos tan largos es que los propietarios intentan reducir previamente el riesgo. Y eso termina perjudicando especialmente a los potenciales inquilinos con menos recursos. Cuanto mayor sea la pérdida potencial derivada de un impago, más incentivos tiene el propietario para exigir nóminas elevadas, contratos indefinidos, avales, garantías adicionales o seguros de impago antes de entregar las llaves.

“Proteger a las familias vulnerables es imprescindible, pero esa responsabilidad no puede recaer únicamente sobre los propietarios”, sostiene Daniela Salinas, directora del departamento jurídico de SEAG. La compañía considera que la incertidumbre sobre cuánto tardará un propietario en recuperar su vivienda está influyendo ya en las decisiones sobre si sacar o no los inmuebles al mercado.

El resultado es paradójico: las medidas destinadas a proteger a los inquilinos que atraviesan dificultades pueden terminar elevando las barreras de entrada al alquiler para el conjunto de los arrendatarios. Para un propietario, el problema ya no consiste únicamente en determinar si el alquiler que obtiene compensa el valor de la vivienda, sino en calcular qué sucederá si deja de cobrar y tarda casi un año —o bastante más— en recuperarla.