Cooperativas sobre suelo público: una tercera vía para construir vivienda asequible sin venderla

Ni comprar ni alquilar. Ante una crisis de vivienda en la que los elevados precios de compra dificultan el acceso a la propiedad y la escasez de oferta presiona también los alquileres, existe una tercera fórmula todavía poco desarrollada en Euskadi: construir viviendas mediante cooperativas sobre suelo público y ceder su uso a los socios durante décadas.

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El modelo no va a solucionar por sí solo el problema de la vivienda, pero puede añadir oferta asequible movilizando dinero privado sin que la Administración tenga que pagar íntegramente la construcción y sin privatizar definitivamente el suelo público. Los ayuntamientos aportan terrenos, mientras que los futuros residentes ponen capital y consiguen financiación para levantar los edificios.

La diferencia fundamental respecto a una cooperativa tradicional es que los socios no terminan siendo propietarios individuales de sus pisos. La cooperativa mantiene la propiedad del edificio y cada residente obtiene el derecho a utilizar una vivienda mediante una aportación inicial y una cuota mensual.

El mecanismo elimina dos componentes relevantes del coste inmobiliario. La cooperativa no necesita comprar el suelo ni existe un promotor que incorpore su margen empresarial al precio final. El coste fundamental pasa a ser la construcción del edificio, además de financiación, proyecto, impuestos, mantenimiento y otros gastos asociados.

A cambio, el residente tampoco puede beneficiarse de una futura revalorización inmobiliaria. Cuando abandona la cooperativa recupera su aportación en las condiciones establecidas, pero no vende el piso a precio de mercado. La vivienda permanece dentro del sistema y puede ser utilizada por otro cooperativista.

Esta característica permite resolver uno de los problemas históricos de determinadas políticas de vivienda protegida. Cuando una Administración subvenciona o facilita la construcción de una vivienda que posteriormente puede terminar incorporándose al mercado libre, parte del esfuerzo público realizado acaba privatizándose. En la cesión de uso, el suelo sigue siendo público y la vivienda puede mantenerse asequible generación tras generación.

Además, no es imprescindible identificar este sistema con el cohousing. La vivienda colaborativa suele incorporar numerosos espacios comunes, actividades compartidas y una determinada concepción comunitaria de la convivencia. La propiedad cooperativa en cesión de uso puede aplicarse también a edificios mucho más parecidos a cualquier promoción residencial convencional.

Esta distinción resulta importante si se pretende alcanzar una escala significativa. El cohousing puede interesar especialmente a determinados colectivos, mientras que la cesión de uso podría convertirse simplemente en otra forma normal de acceder a una vivienda, junto al alquiler y la propiedad.

Euskadi empieza a contar con ejemplos que permiten comprobar su funcionamiento. El más avanzado está en Txomin Enea, en Donostia, donde la cooperativa Bizikide ha promovido 109 viviendas protegidas en régimen cooperativo de cesión de uso sobre suelo público cedido durante 75 años. La inversión asciende a 14,2 millones de euros y la gestión la realiza Grupo Arrasate Taldea.

Los futuros residentes realizaron una aportación inicial de 35.000 euros y las cuotas se sitúan alrededor de 750 euros mensuales incluyendo gastos asociados. La promoción incluye además garajes, trasteros y locales. El caso demuestra que es posible levantar más de un centenar de viviendas protegidas movilizando fundamentalmente los recursos de sus futuros usuarios y financiación externa sobre un terreno que continúa siendo público.

Errenteria estudia ahora otra experiencia. El Ayuntamiento ha anunciado su disposición a aportar suelo municipal para desarrollar junto a la asociación Ametsak Sortzen un proyecto de vivienda cooperativa, en este caso calificada como «cohousing«. El proceso comienza este mes de octubre con la búsqueda de personas interesadas y todavía no están definidos ni la parcela, ni el número de viviendas ni las condiciones económicas.

Cataluña ofrece una experiencia más extensa. Barcelona lleva años cediendo solares mediante derechos de superficie de larga duración para que cooperativas construyan viviendas en cesión de uso. Organizaciones como Sostre Cívic han desarrollado promociones en las que los socios realizan aportaciones iniciales de varias decenas de miles de euros y posteriormente pagan cuotas mensuales inferiores a los alquileres de mercado de su entorno.

La principal barrera está precisamente en esa entrada. Aunque no sea necesario disponer del ahorro que requiere comprar una vivienda, aportar 30.000 o 40.000 euros continúa estando fuera del alcance de muchos jóvenes y familias. Por ello, este modelo difícilmente puede sustituir a la vivienda social en alquiler destinada a hogares con menores ingresos.

Sí puede atender, en cambio, a una franja de población diferente: personas con ingresos y cierto ahorro que pueden pagar una cuota estable, pero para las que adquirir una vivienda de 250.000, 300.000 o 400.000 euros supone asumir una hipoteca muy elevada o directamente imposible.

Desde el punto de vista de las administraciones, la ventaja es diferente. Cada euro público puede movilizar una inversión residencial superior si el Ayuntamiento aporta suelo en lugar de financiar también toda la construcción. Esto permitiría combinar diferentes políticas en función de los destinatarios: alquiler público para los hogares con menos recursos, vivienda protegida en propiedad cuando se considere conveniente y cooperativas en cesión de uso para quienes puedan financiar parcialmente su vivienda.

También tiene inconvenientes. Las cooperativas necesitan organizar grupos de residentes, conseguir financiación bancaria, asumir el riesgo de la promoción y gestionar posteriormente el inmueble. La fórmula es más compleja que comprar una vivienda terminada y exige mecanismos que eviten que dificultades económicas de algunos cooperativistas comprometan al conjunto.

Pero su mayor limitación probablemente sea actualmente la escala. Un centenar de viviendas en Txomin Enea o una futura promoción en Errenteria apenas alteran un mercado residencial de cientos de miles de viviendas. El modelo empezaría a tener consecuencias apreciables si ayuntamientos y Gobierno Vasco reservaran sistemáticamente una parte de sus nuevos suelos residenciales para cooperativas en cesión de uso.

No existe una única solución al problema de la vivienda. Construir más, aumentar el parque público de alquiler, movilizar pisos vacíos, facilitar promociones privadas, rehabilitar edificios o desarrollar vivienda protegida responden a necesidades diferentes. La vivienda cooperativa puede incorporarse a esa combinación.

Su principal atractivo es que introduce una posibilidad prácticamente desaparecida del mercado actual: disfrutar durante décadas de una vivienda estable sin necesidad de comprarla y sin depender de un propietario que pueda subir el alquiler o recuperar el inmueble. Y, al mismo tiempo, permite que el suelo público utilizado para hacerla posible continúe siendo público.