Euskadi tiene un problema de falta de vivienda, pero al mismo tiempo dispone de 78.358 casas en las que no vive nadie de forma habitual. Es una cifra suficientemente grande como para preguntarse hasta qué punto una parte de la crisis residencial podría aliviarse aprovechando mejor las viviendas que ya existen antes de construir otras nuevas.

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El dato procede de la Encuesta sobre el Uso de la Vivienda de 2023 del Gobierno Vasco, una estadística bienal que investiga el uso de las viviendas familiares de Euskadi. Conviene advertir que se trata de una encuesta y, por tanto, de estimaciones estadísticas, no de un censo individualizado de 78.358 domicilios concretos.

La primera sorpresa aparece cuando se descompone esa cifra. De las 1.078.112 viviendas familiares contabilizadas en Euskadi, 999.754 son residencias principales y las otras 78.358 son viviendas no principales, el 7,3% del parque. Pero eso no quiere decir que Euskadi tenga 78.358 viviendas vacías.

De ellas, 43.052 están clasificadas como deshabitadas y otras 35.306 como viviendas de temporada o secundarias. Estas últimas se utilizan durante determinados periodos del año, pero no constituyen la residencia habitual de ningún hogar.

Utilización	Viviendas
Viviendas de temporada/secundarias	35.306
Viviendas deshabitadas	43.052
Total sin residencia habitual	78.358

La diferencia es importante jurídicamente. Pero desde el punto de vista de la oferta residencial, las dos categorías tienen algo en común: ninguna de esas 78.358 viviendas alberga permanentemente a una familia. Y aquí empieza la parte más interesante del problema.

El Gobierno Vasco hace sucesivos filtros sobre las 43.052 viviendas deshabitadas para determinar cuáles podrían realmente movilizarse. Hay que excluir, por ejemplo, las que ya están en venta o alquiler y aquellas cuya desocupación responde a determinadas circunstancias justificadas.

El resultado son 25.449 viviendas que la estadística considera gestionables. Es decir, hemos pasado de 78.358 viviendas sin residencia habitual a 43.052 formalmente deshabitadas y finalmente a unas 25.450 potencialmente gestionables.

Y todavía se puede aplicar otro filtro. De esas 25.450 viviendas, 16.405 habían estado ocupadas en algún momento durante los dos años anteriores. Quedan, por tanto, 9.045 que llevaban más de dos años sin ocuparse. Ese es probablemente el núcleo más evidente del problema: unas 9.000 viviendas que llevan años sin utilizarse y que tampoco están siendo ofrecidas en el mercado.

La cifra, además, ha disminuido. En 2019 rondaba las 15.000 viviendas, en 2021 eran 11.434 y en 2023 habían descendido hasta 9.045. Por tanto, Euskadi ha reducido aproximadamente un 40% en cuatro años su núcleo de vivienda persistentemente vacía.

Esto también obliga a matizar el discurso habitual. Euskadi tiene viviendas vacías, pero no parece que exista una gigantesca bolsa de decenas de miles de pisos perfectamente habitables esperando simplemente a que alguien obligue a sus propietarios a alquilarlos. Buena parte del parque desocupado entra y sale de esa situación.

Además, muchas de las viviendas potencialmente gestionables son antiguas. Aproximadamente el 67% tiene más de 50 años y alrededor de una cuarta parte supera los 70. Solo unas 9.300 podrían habitarse sin necesidad de reforma, mientras otras requieren desde pequeñas mejoras hasta rehabilitaciones importantes.

También sabemos por qué algunos propietarios las mantienen fuera del mercado. La razón más citada es reservarlas para hijos u otros descendientes, que representa el 45,1% de las respuestas. Otro 18,2% las conserva como inversión.

Todo esto conduce a una pregunta inevitable: ¿Por qué no están esas viviendas en Bizigune? Bizigune fue creado precisamente para resolver este problema. El propietario entrega temporalmente su vivienda a la Administración, recibe una renta garantizada y deja en manos públicas la gestión y buena parte de los riesgos asociados al alquiler.

En 2023 había 7.376 viviendas incorporadas al programa. En septiembre de 2026 son ya 7.660. La comparación no puede hacerse directamente diciendo que Bizigune ha captado 7.660 de las 25.449 viviendas gestionables, porque las viviendas que entran en el programa dejan precisamente de estar vacías y desaparecen de esa bolsa estadística.

Pero las magnitudes permiten comprender el potencial. El parque de Bizigune equivale ya a aproximadamente un tercio de la bolsa actual de viviendas que la estadística considera potencialmente gestionables. Si Euskadi consiguiera movilizar una parte adicional de esas 25.449 viviendas, el impacto sobre el alquiler sería significativo sin construir un solo edificio nuevo.

Además, parece que el principal problema de Bizigune no es conservar a los propietarios que ya han entrado. Las tasas de renovación de contratos se han situado alrededor del 80%. El cuello de botella parece estar más en captar nuevos propietarios que en retener a los existentes.

El Gobierno Vasco ha empezado a actuar precisamente sobre esa variable. La renta media abonada a los propietarios se ha incrementado hasta unos 786 euros mensuales, frente a los aproximadamente 675 euros anteriores. Pero hay una segunda bolsa que merece mucha más atención: las 35.306 viviendas de temporada y segundas residencias.

Hasta ahora tendemos a eliminarlas automáticamente de cualquier discusión sobre vivienda vacía. Si una familia vive en Bilbao y tiene un apartamento en Bakio que utiliza durante julio y agosto, parece evidente que ese apartamento no puede calificarse del mismo modo que una vivienda abandonada desde hace diez años.

Pero tampoco puede afirmarse que ambas viviendas presten la misma función residencial. La polémica surgida ahora en varios municipios costeros de Bizkaia demuestra hasta qué punto la frontera entre vivienda vacía y segunda residencia se está difuminando. Propietarios que utilizan sus viviendas durante el verano y algunos fines de semana protestan porque los ayuntamientos les aplican el recargo del IBI reservado a inmuebles en los que no existe residencia habitual.

Algunos consistorios han llegado a recurrir a los contadores para intentar resolver el dilema. Según ha publicado El Correo, Bakio y Gorliz exigen determinados consumos mínimos anuales de agua, electricidad y gas para aceptar que la vivienda tiene suficiente utilización y excluirla del recargo. Lekeitio también utiliza umbrales de consumo.

La protesta de los propietarios tiene lógica: una vivienda utilizada durante el verano no está literalmente vacía. Pero la posición de las administraciones también plantea una pregunta razonable: ¿Cuántos días al año tiene que utilizarse una vivienda para que deje de considerarse infrautilizada?

No parece sensato equiparar una vivienda ocupada durante tres meses todos los años con otra que permanece cerrada 360 días. Pero tampoco parece lógico considerar que esta última desaparece completamente del problema de vivienda porque su propietario duerma allí cinco fines de semana.

De hecho, las segundas residencias se utilizan relativamente poco. Una estimación publicada recientemente sitúa en unos 65 días anuales el uso medio que hacen las familias vascas de sus segundas viviendas. Quizá por eso resulte más útil introducir un concepto diferente al de vivienda vacía: vivienda infrautilizada.

Entre una vivienda habitual ocupada todo el año y una casa abandonada durante una década existe una enorme escala de grises. Y eso modifica también la pregunta que deberíamos hacerle a Bizigune. ¿Por qué limitar su ambición a las viviendas formalmente deshabitadas?

Una segunda residencia no tiene por qué incorporarse obligatoriamente al mercado del alquiler. Su propietario tiene perfecto derecho a querer utilizarla durante sus vacaciones. Pero Bizigune podría intentar convencer también a propietarios de segundas residencias que apenas utilizan de que económicamente les compensa alquilarlas.

La Administración dispone además de dos instrumentos complementarios. Por un lado está el incentivo: Bizigune ofrece una renta garantizada, gestión pública y reducción de riesgos. Por otro está la fiscalidad: algunos ayuntamientos están encareciendo mediante el IBI mantener viviendas sin residencia habitual fuera del mercado. Uno premia movilizar la vivienda y el otro encarece mantenerla infrautilizada.

Bilbao ofrece un buen ejemplo de por qué es necesario distinguir todas estas categorías. El Ayuntamiento actualizó en julio de 2026 su inventario y encontró 6.935 viviendas con indicios de estar deshabitadas, equivalentes al 4,2% del parque residencial. Para localizarlas cruzó el padrón y otros registros públicos con consumos anormalmente bajos de agua.

Pero el propio Ayuntamiento estima que solamente 1.565 llevan dos años o más sin estar ocupadas. Son el 22,5% de las anteriores y precisamente las que considera su objetivo prioritario para la movilización.

La experiencia anterior de Bilbao muestra además que la Administración ya venía distinguiendo entre viviendas completamente vacías y viviendas de “baja utilización”: aquellas donde no hay nadie empadronado pero sí existe cierto consumo de agua.

Por eso pueden aparecer cifras aparentemente contradictorias sobre vivienda vacía sin que necesariamente lo sean. Una cosa es que no haya nadie empadronado. Otra, que sea una segunda residencia. Otra, que presente indicios de desocupación. Otra, que la estadística la considere gestionable. Y otra bastante distinta, que lleve más de dos años completamente vacía.

El problema de Euskadi probablemente no sean 78.358 viviendas vacías. El problema son 78.358 viviendas sin residencia habitual con grados enormemente diferentes de utilización.

Dentro de ellas hay unas 9.000 persistentemente vacías que constituyen el objetivo más evidente. Pero también hay decenas de miles de segundas residencias. Y ahí quizá exista una oportunidad que hasta ahora se ha explorado poco.

No se trataría de considerar vacía cualquier vivienda de vacaciones ni mucho menos de obligar a sus propietarios a alquilarla. Se trataría de identificar aquellas que permanecen cerradas la inmensa mayoría del año y hacer suficientemente atractiva su incorporación voluntaria a Bizigune.

Bastaría movilizar porcentajes pequeños para obtener cifras relevantes. Si se consiguiera incorporar a Bizigune el 10% de las aproximadamente 25.450 viviendas gestionables actuales, aparecerían unas 2.500 viviendas adicionales. Si además se convenciera a solo el 5% de los propietarios de las 35.306 viviendas secundarias o de temporada, serían otras 1.765.

Son hipótesis, no previsiones. Pero juntas superarían las 4.000 viviendas. Y 4.000 viviendas ya constituyen una promoción inmobiliaria gigantesca. Con una diferencia fundamental: las casas ya están construidas.

Quizá por eso, junto a la pregunta de dónde puede construir Euskadi otras 50.000 viviendas, convenga formular otra bastante más barata: ¿cuántas de las 78.358 viviendas en las que actualmente no vive nadie de forma habitual podemos conseguir que vuelvan a albergar un hogar?