¿Dónde se podrían construir 50.000 viviendas en Euskadi?

Euskadi tiene un grave problema de vivienda, pero curiosamente no parece tener un problema para encontrar dónde construirla. Una revisión de los principales planes urbanísticos y operaciones residenciales actualmente previstas permite identificar al menos 47.591 viviendas todavía por construir o terminar en Vitoria, Bilbao, Donostia, Irun, Sestao, Errenteria, Portugalete, Sopela, Barakaldo y Basauri. Y todavía faltan por incorporar muchos municipios.

Es decir, alcanzar una cartera de 50.000 nuevas viviendas en Euskadi es perfectamente posible sin necesidad de empezar a recalificar montes, bosques o grandes extensiones rurales. Una parte sustancial cabría en parcelas que ya tienen vocación residencial, antiguos terrenos industriales, playas ferroviarias, instalaciones militares o vacíos existentes dentro de la propia ciudad.

La pregunta vuelve a ser la misma que planteábamos al analizar los desarrollos residenciales que llevan veinte años bloqueados: si sabemos que necesitamos viviendas y sabemos dónde construirlas, ¿por qué tardamos tanto en hacerlo?

Vitoria podría aportar más de 21.000. El principal potencial residencial está, con enorme diferencia, en Vitoria. El nuevo PGOU aprobado definitivamente a finales de 2025 contempla 21.148 nuevas viviendas, cerca del 75% protegidas o tasadas. Se distribuirán principalmente entre Goikolarra, Zabalgana y Salburua, aunque también habrá capacidad en Lakua, Abetxuko, Judimendi, Armentia, Ali, Elorriaga y otros espacios de la ciudad consolidada.

No estamos hablando, además, de sumar viviendas que ya existen. El Ayuntamiento describe expresamente esas 21.148 unidades como las viviendas que permitirá construir el nuevo Plan. Eso convierte a Vitoria en el lugar donde resulta físicamente más sencillo aumentar la oferta residencial vasca.

La propia historia reciente de Salburua y Zabalgana explica por qué. El diagnóstico elaborado durante la revisión del PGOU mostraba que en ambos barrios se habían construido ya alrededor de 20.000 viviendas, pero seguía existiendo una enorme cantidad de capacidad sin ejecutar. En aquel análisis se contabilizaban 9.705 viviendas pendientes en Zabalgana y 12.810 en Salburua. El nuevo Plan intenta precisamente aprovechar esos vacíos para construir una ciudad más compacta en lugar de seguir expandiéndola hacia el exterior.

El Gobierno Vasco está haciendo ya uso de parte de esa capacidad. Su primer acuerdo con el Ayuntamiento contempla 1.002 viviendas públicas; a septiembre de 2026, 318 ya habían sido entregadas y otras 387 estaban en obras. Un segundo convenio de 1.250 viviendas está en tramitación. Pero el potencial es mucho mayor: una de cada cuatro viviendas de nuestra cartera de 47.591 podría construirse en Vitoria.

Bilbao: otras 15.314 mediante regeneración urbana. Bilbao aporta el segundo gran paquete. El PGOU aprobado en 2022 ordena aproximadamente 15.314 nuevas viviendas, prácticamente todas dentro de la ciudad existente y mediante operaciones de regeneración, incremento de edificabilidad o cambio de uso. El propio análisis ambiental del Plan destaca que no necesita recurrir a nuevos ensanches sobre suelo rural.

Es probablemente el mejor ejemplo de cómo podría aumentarse la oferta sin repetir el urbanismo expansivo de décadas anteriores. Las principales bolsas están en Zorrotzaurre, Punta Zorrotza, Elorrieta, Bolueta, Olabeaga y Abando Estación. Solo Zorrotzaurre dispone de capacidad para unas 5.474 viviendas, repartidas entre 1.372 VPO, 1.376 tasadas y 2.726 libres.

Y, pese a llevar años hablando de la isla, buena parte de esa vivienda todavía no existe. En marzo de 2026 comenzaba, por ejemplo, la construcción de otras 66 VPO, dentro de las 1.082 viviendas protegidas en alquiler que el Gobierno Vasco tiene programadas en Zorrotzaurre.

Bolueta constituye otro modelo interesante. Allí se está reconvirtiendo un antiguo suelo industrial en un desarrollo de 1.100 viviendas, 680 de ellas públicas o protegidas. En marzo de 2026 se culminaron otras 144 VPO. La idea importante es que Bilbao puede construir miles de viviendas sin hacerse territorialmente más grande. Puede hacerlo reciclando ciudad.

Donostia ya tiene localizados más de 5.000 pisos protegidos. En Donostia, donde la falta de suelo suele utilizarse como explicación del precio de la vivienda, Gobierno Vasco y Ayuntamiento firmaron en mayo de 2026 un protocolo que identifica diez ámbitos para más de 5.000 viviendas protegidas y alojamientos dotacionales.

El paquete incluye Auditz Akular, Cuarteles de Loiola, la playa ferroviaria de Easo-Amara, Antzita, Txomin Enea II, Sarrueta, Jolastokieta, Campos Elíseos, Apostolado y Rodil. En total, estamos hablando de 5.095 soluciones residenciales protegidas. Y varias de las mayores operaciones representan precisamente reutilización urbana.

Los Cuarteles de Loiola permiten reconvertir suelo militar. La playa de vías de Easo liberará terrenos ferroviarios en pleno centro de la ciudad. Y Txomin Enea es una operación de regeneración de un área ya urbanizada. La excepción es Auditz Akular, donde vuelve a aparecer el dilema entre incrementar la vivienda y conservar suelo actualmente no urbanizado. Es también el caso más frustrante: el Ayuntamiento anunció allí unas 3.000 viviendas en el año 2000 y 26 años después continúa modificando el planeamiento para poder hacerlas realidad.

Irun tiene casi 1.850 en dos operaciones. Irun ofrece otros 1.849 pisos simplemente sumando San Miguel-Anaka y Txenperenea. San Miguel-Anaka contempla 1.182 viviendas, aproximadamente 900 protegidas. Después de más de veinte años de trámites, las obras de urbanización han comenzado finalmente en 2026. Txenperenea prepara suelo para otras 667 viviendas protegidas.

Irun demuestra nuevamente que el problema no consiste en localizar un terreno sobre un mapa. Transformarlo en un lugar donde realmente se puedan levantar edificios puede requerir reparcelaciones, realojos, derribos, descontaminación y decenas de millones de euros de urbanización.

Vega Galindo: cuidado con sumar viviendas que ya existen. Sestao sirve para introducir una precaución importante en este ejercicio. El proyecto de Vega Galindo-La Punta contempla originalmente 1.351 viviendas, 946 protegidas. Pero no sería correcto meter las 1.351 en nuestra cuenta como si ninguna estuviera construida.

Visesa confirma que 163 viviendas protegidas ya han sido promovidas y que otras 180 estaban construyéndose en 2026. Por eso hemos reducido su aportación pendiente a 1.188 viviendas todavía no terminadas. Es una distinción importante porque numerosos planeamientos vascos llevan décadas ejecutándose por fases. Sumar siempre la cifra original inflaría artificialmente la capacidad que queda realmente disponible.

Los proyectos medianos también suman miles. Después aparecen desarrollos de menor tamaño que, juntos, constituyen otra bolsa residencial muy importante.

• Gamongoa, en Errenteria, podría alcanzar 755 viviendas.
• Vicios, en Portugalete, otras 650.
• Abaro, en Sopela, 602, de las cuales 490 serían VPO.
• El Calero, en Barakaldo, aproximadamente 550.
• Y Azbarren, en Basauri, 440.

Entre los cinco suman cerca de 3.000 viviendas. Lo interesante es que casi todos ellos ilustran también los problemas que explicamos en el artículo anterior. Gamongoa y Vicios llevan muchos años esperando y se están intentando desbloquear mediante la nueva Ley de Medidas Urgentes. Abaro está judicializado. El Calero tiene una larga historia de lentitud urbanística. Y Azbarren continúa recorriendo las distintas fases de gestión y urbanización. Es decir, ya sabemos dónde están las viviendas; lo difícil sigue siendo conseguir que aparezcan.

Casi 48.000 sin contar media Euskadi. La suma de los proyectos que hemos podido comprobar con un criterio prudente arroja 47.591 viviendas. No hemos incluido Andra Mari, en Getxo, pese a que aquel plan llegó a contemplar 8.368 viviendas, porque fue retirado en 2007.

Tampoco hemos sumado capacidades antiguas de Leioa, Erandio u otros municipios sin comprobar primero qué parte ha sido ya ejecutada. Ni hemos contado decenas de promociones de 50, 100 o 200 viviendas repartidas por Euskadi. Por tanto, 50.000 no es una estimación optimista del máximo que cabe construir. Es más bien un orden de magnitud razonable de vivienda que podría salir de planeamientos y desarrollos que ya existen.

La cartera mínima que hemos identificado es ésta:

Área	Viviendas pendientes/potenciales
Vitoria-Gasteiz	21.148
Bilbao	15.314
Donostia	5.095
Irun	1.849
Sestao	1.188
Errenteria	755
Portugalete	650
Sopela	602
Barakaldo	550
Basauri	440
Total	47.591

Y faltan solo 2.409 viviendas para alcanzar las 50.000. Es difícil imaginar que no existan esas 2.409 cuando todavía no hemos incorporado sistemáticamente Getxo, Leioa, Erandio, Durango, Amorebieta, Eibar, Zarautz, Hernani, Lasarte, Arrasate o numerosas cabeceras comarcales.

No hace falta urbanizar Euskadi. Esta es probablemente la conclusión más importante. Hablar de construir 50.000 viviendas puede evocar inmediatamente grandes urbanizaciones sobre campos y montes. Pero el mapa que aparece al examinar las operaciones reales es bastante diferente.

Zorrotzaurre, Bolueta, Vega Galindo y El Calero reciclan antiguos terrenos industriales. Easo y Abando reutilizan espacio ferroviario. Loiola transforma instalaciones militares. Azbarren completa tejido urbano existente. Y Vitoria conserva enormes parcelas sin edificar dentro de barrios que ya disponen de calles, transporte y equipamientos.

Una gran parte de la vivienda que necesita Euskadi podría construirse sobre suelo ya transformado por la actividad humana. Eso no significa que sea sencillo. Los terrenos industriales pueden estar contaminados. Las playas ferroviarias exigen soterramientos muy caros. Los cuarteles necesitan acuerdos entre administraciones. Algunos barrios deben ser redensificados. Y los proyectos necesitan inversiones gigantescas en urbanización antes de que pueda levantarse la primera casa.

Pero sí cambia el debate. La alternativa no es necesariamente elegir entre preservar Euskadi o llenarla de ladrillo. En muchos casos consiste en convertir suelo industrial, ferroviario, militar o urbano infrautilizado en vivienda.

El verdadero cuello de botella vuelve a ser el tiempo. La investigación nos devuelve así al problema del artículo anterior. Auditz Akular lleva 26 años. Vicios, más de veinte. Gamongoa procede de 2007. San Miguel-Anaka ha necesitado dos décadas para comenzar a urbanizarse. Mientras tanto, las administraciones continúan hablando de la necesidad urgente de aumentar la oferta.

Hay una contradicción evidente entre la urgencia social de la vivienda y la velocidad urbanística con la que intentamos producirla. Euskadi no necesita descubrir dónde caben 50.000 viviendas. Prácticamente ya lo sabe. Tiene planes urbanísticos, antiguos terrenos industriales, estaciones, cuarteles, parcelas vacantes y desarrollos pendientes con capacidad para una cifra muy próxima a ese objetivo. La cuestión verdaderamente difícil es otra: ¿Cuántos años vamos a tardar en construirlas?