Carlos Bardavío (KPMG): «Por lo que antes alquilabas una vivienda en Madrid, ahora alquilas una habitación»

La vivienda se ha convertido en uno de los grandes temas económicos y sociales de España. Sin embargo, el responsable del sector inmobiliario de KPMG, Carlos Bardavío, considera que existe una enorme distancia entre el debate y las soluciones reales. «Hay foros de vivienda por todas partes», lamentó durante una intervención en el seminario de economía organizado por la APIE en la Universidad Internacional Menéndez Pelayo (UIMP) de Santander. «Pero se hace poco».

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Bardavío dibujó un panorama en el que la falta de oferta, los cambios regulatorios y la evolución de los modelos de negocio están transformando profundamente el mercado residencial español. Uno de los ejemplos más gráficos que expuso fue la evolución del mercado madrileño. «Por lo que antes alquilabas una vivienda en Madrid, ahora alquilas una habitación», señaló.

La frase resume el deterioro del acceso a la vivienda para buena parte de los jóvenes y trabajadores con rentas medias. Según Bardavía, esta situación tiene consecuencias que van mucho más allá del mercado inmobiliario. «Ahí no se puede hacer un proyecto vital», advirtió. A su juicio, las administraciones deberían diseñar políticas específicas para este colectivo, atrapado entre unos salarios que crecen lentamente y unos precios de la vivienda que continúan disparados en las principales ciudades españolas.

Frente a los problemas de acceso a la vivienda tradicional, algunos segmentos muestran una extraordinaria fortaleza inversora. Bardavío destacó el caso de Valencia, que definió como «el primer destino Erasmus de Europa«. Esta posición privilegiada está impulsando una elevada demanda de alojamiento para estudiantes y, en consecuencia, importantes oportunidades de rentabilidad para los propietarios e inversores especializados.

La vivienda para estudiantes se ha convertido en uno de los nichos más atractivos del mercado inmobiliario europeo, especialmente en ciudades universitarias donde la oferta de residencias resulta insuficiente para absorber la demanda. El socio de KPMG también explicó cómo está cambiando el lenguaje —y el negocio— dentro del sector inmobiliario.

«Al residencial ahora se le llama living«, comentó. Sin embargo, añadió que incluso dentro de este segmento los inversores están modificando sus preferencias. Los grandes fondos ya no se sienten especialmente atraídos por el alquiler residencial tradicional y están desplazando sus inversiones hacia formatos que ofrecen mayores retornos.

El producto estrella es actualmente el denominado «flex living», que combina alquileres vacacionales y estancias de media duración para profesionales desplazados, estudiantes internacionales o trabajadores temporales. «Los fondos no están invirtiendo en living, sino en flex», resumió.

Como ejemplo citó el caso de GMP, uno de los grandes propietarios inmobiliarios españoles, que históricamente estuvo especializado en oficinas y que está apostando por este tipo de alojamientos. La razón es sencilla: la rentabilidad es significativamente superior a la del alquiler residencial convencional.

Otro de los segmentos que generó grandes expectativas en los últimos años era el denominado «senior living», orientado a personas mayores que buscan viviendas adaptadas con servicios complementarios. Sin embargo, Bardavío aseguró que este mercado no está terminando de despegar en España.

La fuerte cultura de propiedad de vivienda existente en el país y las dificultades para convencer a los mayores de abandonar sus hogares parecen estar frenando el desarrollo de un negocio que sí está alcanzando una mayor implantación en otros mercados europeos.

La afirmación más polémica de su intervención llegó al abordar los efectos de la Ley de Vivienda. Según los datos manejados por KPMG, desde la aprobación de la norma han desaparecido del mercado del alquiler tradicional unas 120.000 viviendas, aproximadamente la mitad de ellas en Cataluña. «Se han ido a otros productos», explicó.

Es decir, muchos propietarios habrían optado por destinar sus inmuebles a alquileres temporales, turísticos o fórmulas alternativas con menos restricciones regulatorias y mayor rentabilidad. A juicio de Bardavío, la consecuencia es paradójica: una ley diseñada para facilitar el acceso a la vivienda habría terminado reduciendo la oferta disponible.

«La ley ha desincentivado el alquiler tradicional de vivienda», sostuvo. Se trata de una de las principales críticas que realiza una parte del sector inmobiliario, que considera que los controles de precios y el aumento de las obligaciones para los propietarios han provocado el efecto contrario al perseguido por el legislador.

Mientras tanto, los precios continúan subiendo en las principales ciudades españolas y el acceso a la vivienda sigue siendo una de las mayores preocupaciones económicas para los jóvenes. Un escenario que, según Bardavío, exige menos debates y más medidas capaces de aumentar la oferta disponible.