¿Por qué Euskadi no construye suficientes viviendas si todo el mundo sabe que faltan?

El diagnóstico parece sencillo. Faltan viviendas en Euskadi, especialmente allí donde la gente quiere vivir. Los precios suben, los alquileres escasean y más de 100.000 unidades convivenciales están apuntadas en Etxebide esperando una solución. Sin embargo, si hay tanta demanda, ¿por qué no se construyen muchas más viviendas?

Esta pregunta recorre buena parte del último número de Ekonomiaz, la revista económica que edita el Gobierno Vasco, dedicado íntegramente a la vivienda. Y la conclusión que se desprende de varios de sus trabajos es incómoda: una parte importante del problema de la vivienda no está en la demanda, sino en nuestra incapacidad para generar nueva oferta con suficiente rapidez.

El economista José García Montalvo, catedrático de la Universitat Pompeu Fabra y uno de los principales especialistas españoles en vivienda, lo plantea con especial claridad. España tiene una oferta residencial extraordinariamente poco elástica. Es decir, cuando aumenta la demanda, en lugar de construirse rápidamente más viviendas, lo que ocurre fundamentalmente es que suben los precios.

El resultado es un déficit creciente de oferta tanto para comprar como para alquilar. García Montalvo no encuentra, además, evidencia empírica de que el problema pueda atribuirse a una nueva burbuja inmobiliaria ni a la existencia de un oligopolio de grandes propietarios en el mercado del alquiler. Su receta pasa fundamentalmente por aumentar de manera sostenida la oferta, especialmente la de alquiler social y asequible, y reformar la regulación y gobernanza del suelo.

¿Por qué no responde la oferta? Hay varias razones. García Montalvo cita el aumento de los costes de construcción, la falta de mano de obra, la inseguridad jurídica y, especialmente, la rigidez urbanística. Transformar un terreno en viviendas exige planeamiento, reparcelaciones, urbanización, permisos y licencias, procesos que pueden prolongarse durante muchos años.

Y aquí aparece una peculiaridad importante de la vivienda: no basta con que haya suelo; tiene que haber suelo edificable exactamente donde existe demanda. Una vivienda nueva en un municipio del interior alavés no resuelve necesariamente el problema de una persona que trabaja en Bilbao o Donostia. La presión se concentra en las capitales, municipios costeros y áreas metropolitanas, precisamente aquellos lugares donde conseguir nuevo suelo y desarrollar operaciones urbanísticas resulta más complicado.

El propio Gobierno Vasco parece haber asumido ya parte de este diagnóstico. La Ley de Medidas Urgentes en materia de Vivienda, Suelo y Urbanismo ha creado mecanismos para acelerar operaciones y movilizar suelo. En agosto se estrenó, por ejemplo, la nueva reserva estratégica de suelo en Urnieta y se estaban tramitando actuaciones prioritarias en Gamongoa, en Errenteria, y Vicios, en Portugalete, estas dos últimas con capacidad conjunta para hasta 1.405 viviendas. El consejero Denis Itxaso pedía entonces expresamente «audacia a los ayuntamientos».

Es significativo: si hace falta una legislación de emergencia para conseguir que los terrenos lleguen antes al mercado, probablemente el sistema ordinario no estaba funcionando con suficiente velocidad. García Montalvo añade una explicación todavía más interesante y de la que se habla mucho menos: la economía política de la vivienda.

La mayoría de los votantes adultos son propietarios. Y quien posee una vivienda quiere que su precio suba, no que baje. Construir abundantemente podría moderar el valor de las viviendas existentes. El economista lo explicó de manera especialmente gráfica durante un congreso organizado por el propio Gobierno Vasco en 2025: un político que pretende satisfacer a los propietarios puede terminar introduciendo frenos a la construcción porque aumentar la oferta puede reducir el valor de sus viviendas.

Aquí aparece una de las grandes contradicciones de la política residencial. Queremos vivienda barata para quien no la tiene y vivienda cara para quien ya la tiene. Ambas cosas son difíciles de conseguir simultáneamente.

A eso se suma el conocido fenómeno NIMBY (siglas de «Not In My Back Yard», no en mi patio en español): existe consenso social sobre la necesidad abstracta de construir viviendas, pero las promociones concretas generan con frecuencia oposición. Los vecinos pueden rechazar una mayor densidad, nuevas torres, pérdida de vistas, más tráfico o simplemente la transformación de su entorno. Todo el mundo quiere que se construya. El problema empieza cuando hay que decidir dónde.

El segundo problema estructural es el alquiler. Etxebide tenía registradas en abril de 2026 un total de 109.783 unidades convivenciales demandantes de vivienda, 5.503 más que a finales del año anterior. De ellas, 85.286 solicitaban alquiler y solamente 24.497 compra. Por tanto, casi ocho de cada diez demandantes de Etxebide quieren alquilar.

Y aquí España parte de una posición particularmente mala en comparación con otros países europeos. García Montalvo destaca precisamente el pequeño parque de vivienda social en alquiler como una de las anomalías españolas. Su propuesta no consiste simplemente en construir más vivienda privada, sino en incrementar persistentemente la oferta de alquiler social y asequible.

Otros autores de Ekonomiaz coinciden en la gravedad del problema aunque plantean soluciones más intervencionistas. Amaia Altuzarra, Elena Martínez Tola, Unai Tamayo y Estrella Sánchez Corchero consideran que el encarecimiento de la vivienda, la tensión del alquiler y la vulnerabilidad de determinados colectivos justifican una intervención pública directa, acompañada de nuevos instrumentos regulatorios.

No todos los expertos de la revista coinciden, por tanto, en cuánto hay que regular. Pero sí aparece un punto común: la cantidad de vivienda asequible disponible es insuficiente. ¿Y si limitar los alquileres empeora el problema? La discrepancia resulta especialmente evidente con los controles de precios.

García Montalvo advierte de que limitar los alquileres puede reducir todavía más la oferta si algunos propietarios deciden retirar sus viviendas del mercado o buscar usos alternativos. También alerta contra las subvenciones mal diseñadas a compradores o inquilinos: si se aumenta artificialmente la capacidad de pago pero la oferta permanece rígida, parte de ese dinero puede acabar incorporándose al precio.

Es una cuestión esencial porque buena parte de las políticas de vivienda se han dirigido históricamente a ayudar a pagar la vivienda existente, en lugar de aumentar su número. El Gobierno Vasco destina, por ejemplo, 65 millones de euros en 2026 a la Prestación Económica de Vivienda para hogares cuyo derecho a una vivienda no puede satisfacerse inmediatamente mediante el parque público. Es una ayuda necesaria para quien no puede pagar un alquiler, pero no crea por sí misma una sola vivienda adicional.

El riesgo es entrar en un círculo vicioso: la oferta no aumenta, suben los precios, las administraciones conceden más ayudas para poder pagarlos y esa demanda adicional vuelve a encontrarse con prácticamente las mismas viviendas. Otra enseñanza interesante del monográfico de Ekonomiaz es que aumentar la oferta no tiene por qué equivaler necesariamente a urbanizar nuevos terrenos.

Santiago Merino y Aitziber Etxezarreta analizan, por ejemplo, la primera promoción pública mediante cooperativa en cesión de uso de Txomin Enea, en Donostia. Se trata de una fórmula todavía minoritaria en Euskadi pero que permite generar vivienda asequible mediante modelos diferentes a la propiedad convencional.

El Gobierno Vasco también está empezando a convertir edificios públicos sin uso —antiguos conventos, sedes sindicales, juzgados, ambulatorios o edificios industriales— en alojamientos dotacionales. La cartera anunciada este verano supera los 170 alojamientos. Y Javier Burón defiende en Ekonomiaz otra vía: tratar determinados proyectos público-privados de vivienda asequible prácticamente como una infraestructura, creando un marco jurídico y fiscal que permita atraer capital privado a promociones con alquileres limitados a largo plazo.

La cuestión relevante, por tanto, no es solo construir más, sino encontrar mecanismos capaces de aumentar rápidamente el parque disponible donde existe demanda. No parece casual que el monográfico termine mirando hacia Viena. La capital austriaca constituye desde hace décadas la referencia europea de vivienda asequible gracias a una política sostenida de construcción y conservación de un enorme parque residencial público y subvencionado.

La clave probablemente esté precisamente en la palabra «sostenida». La vivienda no se arregla con un programa de cuatro años. García Montalvo reclama una estrategia estable, consistente, evaluable y de largo plazo. Euskadi tiene además una ventaja respecto a otras comunidades: dispone desde hace décadas de una política potente de VPO, competencias propias, fiscalidad foral y operadores públicos especializados. El propio García Montalvo ha destacado la consistencia de algunas de las políticas vascas. Pero eso no ha impedido que la escasez se haya agravado.

El Gobierno Vasco pretende ahora promover 7.000 nuevas viviendas de alquiler asequible hasta 2028, además de ampliar Bizigune, reservar más VPO para jóvenes, transformar locales en viviendas y utilizar nuevas fórmulas residenciales. La cuestión es si será suficiente frente a una demanda que ya supera las 109.000 unidades convivenciales inscritas en Etxebide.

Durante los últimos años, el debate sobre vivienda se ha concentrado en los fondos de inversión, los grandes propietarios, los pisos turísticos, la especulación y los controles de alquileres. Todos ellos pueden tener efectos importantes en determinados mercados, pero el trabajo de los expertos reunidos por Ekonomiaz apunta hacia un problema más estructural.

Euskadi necesita más viviendas allí donde la gente quiere vivir y, sobre todo, muchas más viviendas de alquiler asequible. El problema es que producirlas exige suelo, planeamiento, financiación, promotores, construcción, licencias y años de tramitación. Y en cada una de esas fases existe algún cuello de botella.

Quizás por eso resulte más sencillo políticamente discutir quién tiene la culpa de que los alquileres sean caros que afrontar la pregunta verdaderamente incómoda: ¿qué normas, procedimientos e intereses están impidiendo que se construyan muchas más viviendas?

Porque hay una paradoja difícil de ignorar. Los ayuntamientos saben que faltan viviendas. El Gobierno Vasco sabe que faltan viviendas. Los promotores saben que faltan viviendas. Los ciudadanos saben que faltan viviendas. Los precios llevan años enviando exactamente la misma señal. Y, pese a todo, la oferta sigue reaccionando demasiado despacio. Ese puede ser, más que la especulación, el verdadero corazón del problema vasco de la vivienda.

Diagnóstico sobre el problema de la vivienda en Euskadi:

Factor	Importancia que sugiere el monográfico
Oferta insuficiente de vivienda	🔴 Fundamental
Oferta muy poco elástica	🔴 Fundamental
Escaso parque de alquiler social	🔴 Muy importante
Regulación/gestión del suelo	🔴 Muy importante
Concentración geográfica de la demanda	🟠 Muy importante
Bajos ingresos de ciertos hogares	🟠 Importante
Viviendas turísticas	🟠 Importantes en zonas concretas
Grandes tenedores	🟢 Poca evidencia como explicación general
Nueva burbuja especulativa	🟢 García Montalvo la descarta
Control de alquileres	⚠️ Puede reducir oferta
Subvencionar compradores/inquilinos	⚠️ Puede trasladarse a precios