El problema no es Airbnb: Los donostiarras tienen que invertir el sueldo de 13 años para pagar su vivienda
En los últimos días se han desatado todo tipo de noticias que relacionan a Airbnb con una subida de los alquileres en Donostia. Pero el problema no es la startup americana, sino un fenómeno mucho más estructural: unos precios inmobiliarios exagerados, que obligan al donostiarra medio a invertir 13 años de su sueldo para pagar su vivienda, y una impresionante subida del turismo que nadie supo prever.
Sobre los costes de los pisos, esta semana Idealista ha dado a conocer un ranking de las ciudades españolas en las que más tiempo cuesta pagar una hipoteca. Donostia ocupa la posición duodécima, solo superada por dos capitales: Madrid y Barcelona. Teniendo en cuenta el sueldo medio, 37.539 euros, y el precio de una vivienda estándar, 515.532 euros, a cada vecino de la capital guipuzcoana le cuesta 13,7 años pagar el piso.
La siguiente localidad vasca es Getxo (10,8 años), seguida de Bilbao (9,2 años), Irun (8,7 años), Barakaldo (6 años) y Vitoria-Gasteiz (6 años). Esto quiere decir que los precios de las casas en Donostia son de media más del doble superiores a los de estas dos últimas ciudades. ¿Cómo se explica este fenómeno? Estas son las posibles razones:
– El turismo. Donostia recibe muchos visitantes, lo que tira los precios hacia arriba.
– No hay suficiente parque inmobiliario. Es verdad que en Donostia no queda mucho terreno para urbanizar.
Ambos factores empujan los precios hacia arriba y especialmente el primero, por lo relativamente reciente de su explosión. ¿Se podía haber previsto que el final de ETA empujaría a muchas personas a visitar Donostia? Yo creo que sí. Se supone que para eso están las administraciones públicas: hacer prospectiva y planificar en consecuencia.
Está claro que en Donostia no se ha hecho muy bien, lo que explica por qué el parque hotelero es tan escaso. En la capital guipuzcoana apenas se han abierto alojamientos en los últimos años, lo que explica en buena medida la aparición de nuevas opciones como Airbnb, que al generar una mayor competencia, consiguen en realidad tirar los precios hacia abajo.
Conozco a varios donostiarras que han decidido marcharse en verano y alquilar sus casas en esa temporada. De esa manera se pagan unas buenas vacaciones. ¿Qué daño hacen a la ciudad? Ninguno. Todo lo contrario, consiguen que haya turistas en la ciudad y que los hoteles tengan un competidor que evita que se disparen los precios.
¿Está Airbnb haciendo que suban los costes de los alquileres? Lo dudo. Hay que tener en cuenta que el turismo en Euskadi es bastante estacional (verano y parte de primavera y otoño). Para el propietario de una vivienda, siempre será más rentable alquilar todo el año a un residente que a ratos a un turista, con el coste añadido de la gestión y limpieza.
Por cierto, entre las ciudades en las que más cuesta pagar un piso figuran varios municipios turísticos, como Marbella, Castelldefels, Palma, Benaládena, Fuengirola o El Puerto de Santa María. El problema no es Airbnb sino el hecho de que Donostia se ha puesto de moda como destino de viajeros y que eso tira los precios hacia arriba. También está animando, por cierto, a muchos empresarios a construir hoteles.
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Sobre el Autor
José A. del Moral
Socio director de Alianzo, fundador de Startup 2.0 y business angel. Fue socio fundador de Ya.com. Ha coescrito dos libros sobre la Web 2.0. El Mundo lo incluye todos los años desde 2011 en la lista de los 25 españoles más influyentes en Internet.
Que las competencias de urbanismo estén en los ayuntamientos no tiene ningún sentido, al menos en zonas dónde hay varias poblaciones adyacentes. Es como si en Madrid el concejal del barrio de Salamanca las tuviese y decidieses promover vivienda para jóvenes allí y no en otras zonas más baratas dónde el dinero cunde más. La gente de Donostia que quiere un alquiler barato sabe que lo encuentra en Pasajes, Rentería, Hernani…
Lo que nos demuestra la subida tan brusca del precio del alquiler en muchas ciudades es la falta de parque inmobiliario tras años sin construir apenas. Pero lo que toca no es repetir la burbuja cuando se hicieron chalets en zonas que nadie quería, y sobre todo que el precio de partida del suelo era una locura. Es obvio que hay mucha demanda para apartamentos pequeños en zonas de los alrededores de las ciudades a precios razonables: bien por parte de compradores finales, bien por parte de inversores para alquilar. ¿Interesa ésto a los actuales tenedores del suelo y a sus amigos en los ayuntamientos o prefieren esperar a que el precio suba?
Una de las grandes ventajas de Airbnb y similares es que está permitiendo que cientos de viviendas en situación lamentable situadas en los cascos históricos (dónde el turista quiere ir) se reformen y se puedan vender a inversores mientras los actuales propietarios se compran algo de más calidad, más nuevo, más lejos. El boom del turismo bien aprovechado nos paga la renovación de nuestro parque inmobiliario del centro. Y como todo boom durará lo que durará volviendo gran parte de los actuales pisos turísticos al alquiler tradicional más adelante. El haber creado este posible nuevo parque es lo que permitiría contener el precio del alquiler durante décadas con la consiguiente estabilización del precio de adquisición de vivienda, mayor capacidad de consumo e inversión futuros.
¿Tendrán los alcaldes la visión para aprovechar el regalo que nos hace el turismo o sucumbirán a la demagogia de hoteleros, asociaciones de vecinos…? Haga sus apuestas.