El coste oculto de la vivienda pública: construirla es solo el principio

Cuando se habla del coste de crear un gran parque público de vivienda, casi todos los cálculos terminan el día en que se entregan las llaves. Si construir un piso cuesta 200.000 euros, levantar 10.000 exige 2.000 millones. Y asunto resuelto. Pero en realidad ese día es cuando empieza una segunda factura que puede prolongarse durante 50, 75 o 100 años.

---

Hay que conservar el edificio, reparar las viviendas, rehabilitarlas, sustituir ascensores, pagar comunidades, administrar los alquileres, adjudicar los pisos cuando quedan libres y… gestionar los impagos. Y todo ello cobrando deliberadamente unas rentas muy inferiores a las del mercado porque ésa es precisamente la función de la vivienda social.

El consejero de Fomento de Castilla-La Mancha, Ignacio Hernando, expresó crudamente el problema en abril de 2025: aseguró que solo el 35% de los inquilinos de las viviendas públicas de su comunidad pagaba el alquiler y concluyó que las comunidades autónomas “no podemos ser caseros”.

El dato resulta espectacular, pero Euskadi demuestra que no tiene por qué ser así. Bizigune tenía en noviembre de 2024 un total de 7.362 viviendas, de las que 6.431 estaban ocupadas. Sus inquilinos pagaban una media de 258,30 euros mensuales, una cantidad proporcional a sus ingresos y que no podía superar el 30% de los mismos.

A primera vista, también había un problema serio de morosidad. 2.233 inquilinos, aproximadamente uno de cada tres, tenían al menos un recibo pendiente. Pero el Gobierno Vasco introdujo posteriormente un matiz fundamental: el importe realmente impagado representaba solo el 2,63% de las cuotas. Una parte importante de la morosidad se concentraba en relativamente pocos inquilinos y muchos de los contabilizados como morosos tenían deudas pequeñas. Es una diferencia importante. Tener alguna deuda con el casero público no equivale a dejar de pagar el alquiler.

Y Bilbao permite observar con bastante detalle cuánto cuesta convertirse en un gran casero público. A finales de 2024, Viviendas Municipales de Bilbao tenía 4.226 viviendas, de las que 4.136, el 97,9%, estaban alquiladas. En ellas residían 8.719 personas. Solo 90 estaban pendientes de adjudicación o en proceso de reforma.

Es, por tanto, un parque público utilizado con bastante intensidad. El alquiler medio en 2023 era de apenas 272,56 euros al mes, una cifra que da una idea de la función social del sistema y de la diferencia respecto al mercado libre. Viviendas Municipales facturó en 2024 un total de 14,82 millones de euros por el arrendamiento de su parque inmobiliario, incluyendo viviendas y otros inmuebles.

Pero ser propietario cuesta dinero. Ese mismo año gastó 2,18 millones de euros en mantenimiento, realizando entre otras actuaciones 143 reformas de viviendas y más de 3.000 reparaciones. Además tuvo que desembolsar más de 2,5 millones en cuotas de comunidades de propietarios y otros 1,5 millones en derramas, principalmente relacionadas con la instalación de ascensores. Solo esos tres conceptos suman alrededor de 6,2 millones de euros.

Viviendas Municipales de Bilbao, 2024	Millones €
Facturación por arrendamientos	14,82
Mantenimiento	2,18
Cuotas de comunidades	>2,50
Derramas	>1,50
Gastos de propietario anteriores	>6,18

La comparación no constituye una cuenta de resultados. La facturación incluye también otros inmuebles y faltan numerosos ingresos y gastos para calcular el coste neto real del parque. Pero permite visualizar algo que normalmente se olvida: solo mantenimiento, comunidades y derramas equivalen ya a más del 40% de todo lo que Viviendas Municipales factura por alquileres.

Y todavía falta mucho. Hay que pagar al personal que administra el parque, sistemas informáticos, seguros y otros gastos de funcionamiento. También hay que rehabilitar periódicamente edificios que envejecen. En 2024, por ejemplo, las obras de rehabilitación iniciadas por Viviendas Municipales tenían un presupuesto conjunto cercano a 5,8 millones de euros.

No sería correcto sumar automáticamente esos 5,8 millones a los gastos ordinarios anteriores, porque una rehabilitación es una inversión extraordinaria cuyos efectos duran muchos años. Pero precisamente ahí está el problema. Una vivienda pública no se construye una vez. Se reconstruye parcialmente muchas veces durante su vida.

Hay que renovar fachadas, cubiertas, ventanas, instalaciones eléctricas, calefacción, tuberías y ascensores. Y las exigencias de accesibilidad y eficiencia energética obligan además a actualizar edificios construidos con estándares de otras épocas. Esto tiene especial relevancia en Euskadi porque una parte considerable del parque público es antiguo. En Bilbao, además, muchas viviendas municipales se concentran en barrios como Otxarkoaga-Txurdinaga, donde el Ayuntamiento posee 1.575 viviendas, o Ibaiondo, con otras 1.002.

Por tanto, cuando una administración anuncia que va a construir 1.000 viviendas públicas no está asumiendo únicamente el coste de levantarlas. Está adquiriendo 1.000 activos inmobiliarios que alguien tendrá que administrar durante décadas. Y aquí aparece una diferencia fundamental entre vender VPO y mantenerla permanentemente en alquiler público.

Cuando la administración vende una vivienda protegida, puede conservar determinadas limitaciones sobre su utilización y precio, pero buena parte de los costes posteriores recaen sobre su propietario. Cuando conserva la propiedad y la alquila, conserva también la factura. Eso explica en parte por qué resulta mucho más difícil acumular un enorme parque público de alquiler que construir promociones de vivienda protegida para venderlas.

El ejemplo de Castilla-La Mancha muestra además que existe otro riesgo: que tampoco se cobren las rentas previstas. Ignacio Hernando aseguró que allí solo paga el 35% de los inquilinos públicos, algunos porque no pueden y otros porque no quieren. Su conclusión es que la Administración no debería ejercer directamente de casero y debería apoyarse en gestores profesionales privados.

La comparación con Euskadi resulta sorprendente. Si el dato castellano-manchego y el vasco están calculados de manera comparable —algo que exigiría conocer con detalle la metodología utilizada en Castilla-La Mancha—, pasar de un 65% de inquilinos que supuestamente no pagan a un 2,63% del importe de las cuotas impagado en Bizigune revela que la gestión importa muchísimo.

No parece existir una ley económica que condene a la vivienda pública a la morosidad masiva. También importa cuánto se cobra. La vivienda pública bilbaína tenía en 2024 una renta media de 272,56 euros mensuales. Y no se trata de que los adjudicatarios tengan una elevada capacidad adquisitiva: entre quienes solicitaban una vivienda pública, el grupo más numeroso declaraba ingresos de entre 10.000 y 15.000 euros anuales, seguido por quienes percibían entre 15.000 y 20.000. El 70% no superan los 15.000 euros anuales de ingresos.

Eso introduce otra cuestión que rara vez aparece cuando se promete ampliar masivamente el parque público. ¿Cuánto debe pagar un inquilino de vivienda pública? Cuanto menor sea la renta, más accesible será la vivienda para las personas con pocos recursos. Pero también aumentará la cantidad que deberá aportar indirectamente el contribuyente para conservar el parque. Y cuanto mayor sea ese parque, mayor será el efecto.

No estamos hablando de un problema menor para Euskadi. El consejero vasco de Vivienda, Denis Itxaso, ha planteado aumentar el parque residencial protegido desde unas 74.000 viviendas hasta 136.000 en 2036, incorporando 50.000 viviendas destinadas al alquiler. Construirlas o adquirirlas requerirá decenas de miles de millones de euros a lo largo del tiempo.

Pero después habrá que mantenerlas. Si el parque público de alquiler se multiplica, también tendrán que crecer los recursos destinados a reparaciones, comunidades, rehabilitación, administración y gestión de inquilinos. Es justamente lo que enseña Viena, tantas veces presentada como modelo de política residencial. Su enorme parque de vivienda asequible no es simplemente el resultado de haber construido muchos pisos. Es el resultado de haberlos conservado y gestionado durante generaciones.

Esa segunda parte es probablemente más difícil de copiar que la primera. Construir 10.000 viviendas es fundamentalmente un problema de suelo, financiación, urbanismo y construcción. Ser propietario de 10.000 viviendas durante cien años es crear una enorme empresa inmobiliaria pública.

Bilbao lleva haciéndolo desde 1918. Su organismo de Viviendas Municipales no se limita a entregar llaves: mantiene edificios, gestiona averías, rehabilita bloques, administra comunidades y vuelve a adjudicar las viviendas que quedan libres. La propia institución define entre sus objetivos conservar, renovar y rehabilitar el parque ya construido.

Y aun así, su tamaño sigue siendo relativamente pequeño: algo más de 4.200 viviendas. La gran apuesta actual por aumentar el alquiler público en Euskadi implica multiplicar ese modelo. Por eso, cuando se calcula cuánto costaría construir las decenas de miles de viviendas públicas que necesita Euskadi, el precio de la obra es solamente la primera cifra de una factura que continuará llegando todos los años.

No es un argumento contra la vivienda pública. Es precisamente un argumento para tomársela en serio. Si Euskadi quiere acumular durante las próximas décadas un parque público comparable al de las ciudades europeas que utiliza como referencia, no basta con reservar suelo y conseguir dinero para construir. Tiene que estar dispuesta también a convertirse en casero. Y a serlo para siempre.