¿Por qué hacen falta más viviendas para albergar a la misma población?

Uno de los datos más sorprendentes que maneja el Gobierno Vasco para explicar la crisis de la vivienda tiene poco que ver con los precios. Entre 2015 y 2023, la población de Euskadi apenas aumentó un 1%, pero el número de hogares lo hizo en torno a un 7%. Dicho de otra manera: cada vez hacen falta más viviendas para alojar prácticamente al mismo número de personas.

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El fenómeno tiene una explicación fundamentalmente demográfica. No sólo importa cuántos habitantes tiene un territorio, sino cómo se agrupan para vivir. Y en Euskadi los hogares son cada vez más pequeños. Los datos oficiales permiten observarlo con bastante claridad. Según el INE, en 2015 había una media de 2,39 personas por hogar en Euskadi. En 2023, los datos de Eustat situaban esa cifra alrededor de 2,35 y actualmente ronda las 2,33 personas.

Una diferencia de unas pocas centésimas puede parecer irrelevante, pero aplicada a una población de más de 2,2 millones de habitantes implica decenas de miles de hogares adicionales. De hecho, Eustat contabilizaba 863.530 hogares en 2015 y 919.933 en 2023. Son más de 56.000 hogares adicionales, un incremento del 6,5%, mientras la población apenas crecía. Y cada nuevo hogar necesita potencialmente una vivienda.

Cada vez más gente vive sola. La transformación resulta todavía más evidente al observar los hogares unipersonales. En 2016 había en Euskadi unas 245.000 personas viviendo solas, aproximadamente el 27,5% de los hogares. En 2023 eran ya 290.497, alrededor del 31%.

En apenas siete años se han creado, por tanto, unos 45.500 hogares de una sola persona, un incremento cercano al 19%. Crecen casi cuatro veces más deprisa que el conjunto de los hogares. Esto ayuda a explicar una aparente contradicción del mercado residencial vasco: Euskadi puede tener prácticamente los mismos habitantes y, sin embargo, necesitar bastantes más viviendas.

Hay varias razones detrás de esta reducción del tamaño de los hogares. Una de las principales es el envejecimiento. Cuando en una vivienda reside una pareja mayor y fallece uno de sus miembros, la población disminuye en una persona, pero esa vivienda sigue constituyendo un hogar. Cuanto más envejecida está una sociedad, mayor tiende a ser el número de personas mayores viviendo solas.

También influyen las separaciones y divorcios. Una familia de cuatro miembros que ocupaba una vivienda puede pasar a necesitar dos después de una ruptura. La población sigue siendo exactamente la misma, pero la necesidad residencial potencial se duplica.

También ha cambiado la manera de emanciparse. Abandonar la vivienda de los padres ya no significa necesariamente formar inmediatamente una pareja. La Encuesta de Necesidades y Demanda de Vivienda de Euskadi refleja bien esta transformación. Entre quienes necesitan acceder a su primera vivienda, el 70,6% señala como motivo la independencia, mientras sólo el 20,8% lo relaciona con casarse o vivir en pareja.

Además, cada vez es menos habitual que quienes buscan su primera vivienda cuenten con dos salarios. En 2005, el 36,9% de los demandantes disponía de más de un ingreso. En 2023 eran sólo el 23,4%. El resultado es paradójico: la formación de hogares aumenta mientras disminuye su tamaño.

Euskadi ha generado más de 56.000 hogares adicionales en ocho años. Es probablemente el dato que mejor permite comprender la magnitud del fenómeno. Entre 2015 y 2023 la población vasca aumentó aproximadamente un 1%, mientras el número de hogares pasó de 863.530 a 919.933, un crecimiento del 6,5%.

Naturalmente, esto no significa que Euskadi necesitara construir exactamente 56.403 viviendas nuevas. Parte de esos hogares pueden haberse instalado en viviendas que estaban vacías o haber encontrado acomodo dentro del parque existente. Pero sí significa que la presión sobre el parque residencial puede crecer mucho más deprisa que la población.

Y hay una demanda de vivienda que las estadísticas de hogares pueden estar ocultando. Una parte de las personas que querrían constituir un hogar independiente no puede hacerlo y termina alquilando una habitación o compartiendo vivienda con personas con las que no tiene relación familiar. Desde el punto de vista del parque residencial, varias necesidades individuales quedan así concentradas bajo un mismo techo.

La Encuesta a hogares en régimen de alquiler de 2024 del Observatorio Vasco de la Vivienda estima que Euskadi tiene 137.123 viviendas principales alquiladas, en las que residen 372.713 personas. Aproximadamente el 7% de esos hogares está formado por personas sin relación familiar que comparten vivienda. Esto supone del orden de 9.600 viviendas compartidas.

El mismo estudio detecta otro fenómeno relacionado, aunque no idéntico: en el 4,9% de las viviendas alquiladas se subarrienda alguna habitación o parte de la casa. Aplicado al conjunto del parque de alquiler, equivaldría a unas 6.700 viviendas. Esta cifra no debe sumarse directamente a la anterior, porque ambas categorías pueden solaparse y el subarriendo es sólo una de las formas de vivir en una habitación.

La dimensión del fenómeno aparece con mucha mayor claridad cuando se analiza precisamente a quienes tienen problemas para acceder a una vivienda. Un estudio del Observatorio Vasco de la Vivienda sobre las personas recientemente inscritas en Etxebide para solicitar alquiler reveló que el 36,7% vivía alquilando una habitación o compartiendo una vivienda alquilada con otras personas. Frente a ellos, el 40,9% tenía alquilada una vivienda libre completa.

El dato es importante porque introduce una segunda paradoja. Mientras las tendencias demográficas empujan a los hogares a hacerse más pequeños, los precios de la vivienda obligan a algunas personas a recorrer el camino contrario y compartir piso.

Una persona de 30, 40 o 50 años que alquila una habitación porque no puede pagar una vivienda completa puede aparecer estadísticamente dentro de una vivienda compartida, pero eso no significa necesariamente que haya renunciado a formar su propio hogar. Si sus ingresos le permitieran alquilar una vivienda completa, podría aparecer inmediatamente una nueva necesidad residencial sin que la población aumentara en una sola persona.

Esto significa que la reducción observada del tamaño de los hogares podría incluso estar siendo frenada por la propia crisis de vivienda. Si todas las personas que desean emanciparse o dejar de compartir piso pudieran hacerlo, el número de hogares sería potencialmente mayor y la necesidad de viviendas también. Y el fenómeno continuará. Las últimas proyecciones del INE estiman que Euskadi tiene actualmente alrededor de 959.000 hogares, con una media de 2,33 personas por hogar y aproximadamente un 32% de hogares unipersonales.

Para 2041 calcula que podría haber 1,02 millones de hogares, con apenas 2,23 personas de media. Los hogares formados por una sola persona representarían entonces cerca del 37% del total. En otras palabras, podrían aparecer más de 60.000 hogares adicionales durante los próximos quince años. El problema de vivienda de Euskadi, por tanto, no depende únicamente de cuánta población gane. Depende también de cuántas viviendas necesita esa población para organizarse.

Quizás tampoco tenemos las viviendas adecuadas. Esta transformación plantea otra cuestión menos presente en el debate público: buena parte del parque residencial vasco fue construido para una estructura familiar que está desapareciendo. Muchas de las viviendas levantadas durante la segunda mitad del siglo XX fueron concebidas para matrimonios con varios hijos: pisos de tres o cuatro dormitorios y superficies relativamente amplias.

Pero casi uno de cada tres hogares vascos está formado actualmente por una sola persona. Esto genera situaciones aparentemente absurdas pero cada vez más frecuentes: personas mayores solas ocupando viviendas de tres dormitorios mientras jóvenes y familias encuentran enormes dificultades para acceder a una casa.

El problema, por tanto, puede no ser exclusivamente cuántas viviendas tiene Euskadi, sino si esas viviendas corresponden al tamaño, ubicación y precio que necesitan los hogares actuales. Construir vivienda pequeña, favorecer determinadas fórmulas residenciales para mayores o facilitar que viviendas demasiado grandes puedan dividirse podrían formar parte de la solución.

La clave es que población y hogares no son lo mismo. Cuando se afirma que Euskadi apenas crece demográficamente y que, por tanto, no debería necesitar muchas viviendas nuevas, se están comparando dos magnitudes distintas. Las personas no demandan una vivienda individualmente: son los hogares los que ocupan viviendas. Y mientras la población vasca apenas ha aumentado durante los últimos años, el número de hogares sí lo ha hecho con fuerza.

El envejecimiento, las separaciones, la emancipación individual y los cambios en las formas de convivencia están haciendo que cada vez necesitemos más puertas, cocinas y cuartos de baño para alojar aproximadamente a la misma cantidad de gente. Ese puede ser uno de los factores menos visibles, pero más importantes, para entender por qué la presión sobre la vivienda sigue aumentando en una Euskadi prácticamente estancada demográficamente.