Vivienda pública: ¿cuánto costaría convertir Euskadi en Viena?

Cada vez que se habla del problema de la vivienda aparece inevitablemente Viena. Y muestra de ello es que una delegación vasca, encabazada por el consejero Denis Itxaso, inicia hoy una visita de cinco jornadas de la capital austriaca, que se ha convertido en el ejemplo europeo de que es posible mantener alquileres relativamente asequibles mediante un gigantesco parque de vivienda pública y protegida.

La comparación con Euskadi resulta además especialmente pertinente porque ambos territorios tienen prácticamente la misma población. Viena superó en 2025 ligeramente los 2 millones de habitantes, mientras Euskadi ronda los 2,2 millones. Es decir, pese a que una es una ciudad y la otra una comunidad autónoma formada por 251 municipios, estamos comparando dos mercados residenciales de una escala demográfica sorprendentemente similar.

Pero hay una pregunta que rara vez acompaña a esa comparación: ¿cuánto costaría realmente convertir Euskadi en Viena? La respuesta corta es que muchísimo. La ciudad de Viena dispone actualmente de unas 220.000 viviendas municipales y otras aproximadamente 200.000 viviendas promovidas con subvenciones y gestionadas fundamentalmente por cooperativas y entidades de lucro limitado. En total son unas 420.000 viviendas fuera, total o parcialmente, de la lógica convencional del mercado privado.

Más de la mitad de los vieneses vive en alguna de estas modalidades. Pero esto no significa, como a veces se simplifica, que el Ayuntamiento de Viena sea propietario del 60% de las viviendas de la ciudad. El parque estrictamente municipal es de unas 220.000 unidades. El resto corresponde fundamentalmente a entidades de vivienda limitada en beneficios que han recibido financiación pública y están sometidas a condiciones específicas.

La comparación más rigurosa indica que la vivienda social con restricciones permanentes representa aproximadamente el 40% del parque residencial total vienés y alrededor del 45% de las viviendas utilizadas como residencia principal. Ese es el porcentaje que podemos intentar trasladar a Euskadi.

Según Eustat, Euskadi tenía a comienzos de 2024 un total de 931.951 viviendas principales. Aplicarles el 45% vienés supondría disponer de aproximadamente 419.000 viviendas sociales o asequibles. Estamos extraordinariamente lejos.

El parque protegido de alquiler vasco estaba compuesto en 2024 por 28.372 viviendas, según el Plan Director de Vivienda 2025-2027. En 2009 eran apenas 10.898, por lo que Euskadi ha realizado un esfuerzo considerable durante los últimos quince años, pero la diferencia de escala con Viena sigue siendo gigantesca.

Si utilizamos como referencia las viviendas principales, Euskadi necesitaría aproximadamente:

	Euskadi actual	Euskadi como Viena
Viviendas principales	931.951	931.951
Vivienda protegida/social de alquiler	28.372	~419.000
Peso sobre viviendas principales	~3%	~45%
Viviendas adicionales necesarias	—	~391.000

La cifra debe entenderse como un ejercicio de comparación y no como una equivalencia contable exacta. Las categorías estadísticas de Viena y Euskadi no son idénticas y una parte de las viviendas vienesas no pertenece a la Administración. Pero la magnitud del salto queda bastante clara. Para parecerse a Viena, Euskadi tendría que multiplicar aproximadamente por quince su actual parque protegido de alquiler.

Podemos convertir ahora esas viviendas en dinero. El coste depende enormemente del suelo, del municipio, del tamaño de las viviendas y del sistema de promoción. Pero las promociones públicas vascas recientes permiten trabajar con un orden de magnitud cercano a 200.000 euros por vivienda. Utilizando 200.000 euros como cifra redonda, construir 391.000 viviendas costaría aproximadamente: 78.200 millones de euros.

Podemos establecer un intervalo para evitar una falsa precisión:

Coste medio por vivienda	Coste de 391.000 viviendas
180.000 €	70.380 M€
200.000 €	78.200 M€
220.000 €	86.020 M€

Es decir, copiar físicamente el parque social vienés costaría del orden de 70.000 a 86.000 millones de euros si Euskadi tuviera que construir ahora las viviendas que le faltan. La cifra resulta todavía más impresionante cuando se compara con los presupuestos públicos vascos.

El presupuesto de la Administración General del Gobierno Vasco para 2026 asciende a 17.313 millones de euros. Por tanto, los aproximadamente 78.000 millones necesarios para construir esas viviendas equivaldrían a cuatro años y medio de todo el presupuesto del Gobierno Vasco. No del presupuesto de Vivienda. De todo.

Habría que dejar hipotéticamente de financiar durante cuatro años y medio Osakidetza, educación, Ertzaintza, universidades, industria, transporte, prestaciones sociales y todo lo demás y dedicar hasta el último euro a construir vivienda. Naturalmente, nadie propone hacer algo semejante. La comparación simplemente permite entender la magnitud financiera del patrimonio que Viena ha acumulado durante un siglo.

También podemos sumar la capacidad presupuestaria de las tres diputaciones, pero hay que hacerlo con cuidado. Los presupuestos forales brutos contienen enormes cantidades que las diputaciones recaudan para después transferir al Gobierno Vasco y a los ayuntamientos. Sumarlas al presupuesto autonómico supondría contabilizar dos veces el mismo dinero.

En 2026, por ejemplo, las diputaciones aportan 14.143 millones de euros al Gobierno Vasco. Lo razonable es utilizar sus denominados presupuestos propios o disponibles. Bizkaia dispone en 2026 de unos 2.249 millones de euros de presupuesto propio; Gipuzkoa, de aproximadamente 1.297 millones; y Álava maneja un presupuesto propio del entorno de 727 millones. En conjunto son unos 4.273 millones de euros.

Si añadimos esa capacidad foral al presupuesto de 17.313 millones del Gobierno Vasco, obtenemos un orden de magnitud de unos 21.600 millones anuales de gasto público autonómico y foral, evitando en lo posible duplicar las transferencias entre administraciones. Los 78.200 millones necesarios para reproducir el parque social vienés equivaldrían así aproximadamente a 3,6 años de todo el presupuesto conjunto del Gobierno Vasco y las tres diputaciones.

Comparación	Presupuesto 2026	Coste de “hacer Euskadi como Viena”
Gobierno Vasco	17.313 M€	4,5 años
Diputaciones, presupuesto propio	~4.273 M€	18,3 años
Gobierno Vasco + diputaciones	~21.586 M€	3,6 años
Vivienda y Agenda Urbana, sector consolidado	596 M€	131 años

La última comparación es probablemente la más espectacular. El presupuesto consolidado del Departamento de Vivienda y sus sociedades públicas alcanza en 2026 unos 596 millones de euros, su máximo histórico. Construir las aproximadamente 391.000 viviendas necesarias para alcanzar la escala vienesa equivaldría a más de 130 presupuestos anuales como el actual de todo el sector público vasco de Vivienda.

Pero todavía podemos hacer una comparación más prudente. ¿Qué ocurriría si Euskadi quisiera copiar solamente el parque estrictamente municipal de Viena? Viena tiene unas 220.000 viviendas directamente propiedad de la ciudad. Y aquí vuelve a resultar útil recordar que Viena tiene aproximadamente dos millones de habitantes, frente a los 2,2 millones de Euskadi. No estamos comparando una pequeña ciudad europea con toda una comunidad autónoma: en términos de población, Viena y Euskadi son prácticamente equivalentes.

Trasladar la proporción vienesa a Euskadi exigiría un parque público cercano a 210.000-215.000 viviendas. Incluso utilizando generosamente las 28.372 viviendas protegidas de alquiler vascas como punto de partida, seguirían faltando alrededor de 185.000 viviendas. A 200.000 euros cada una serían otros 37.000 millones de euros.

Por tanto podemos establecer dos versiones de la factura:

• Copiar solamente la vivienda municipal de Viena: alrededor de 35.000-40.000 millones.
• Copiar todo su ecosistema de vivienda social y asequible: alrededor de 70.000-85.000 millones.

Y aquí aparece la verdadera explicación de por qué Viena es tan difícil de copiar. Viena no compró su parque de vivienda en 2026. Lo construyó durante más de cien años.

La política comenzó a gran escala durante la llamada Viena Roja. Entre las dos guerras mundiales se levantaron unas 65.000 viviendas municipales. Después continuaron las promociones públicas y subvencionadas durante décadas. La ciudad conserva hoy unas 220.000 viviendas municipales y, a diferencia de muchas otras ciudades europeas, decidió no privatizar masivamente ese patrimonio.

El activo fundamental de Viena no es, por tanto, una política concreta. Es el tiempo. Una vivienda construida con dinero público en 1930 sigue formando parte del parque asequible casi un siglo después. No es necesario volver a comprarla ni subvencionar todos los años al propietario para que la alquile.

Esta diferencia resulta especialmente relevante para Euskadi. Desde 1981 se han construido aquí más de 110.000 viviendas protegidas, una cifra extraordinariamente elevada en relación con la población. El problema es que una gran parte se promovió para la venta y terminó siendo propiedad de particulares.

Euskadi construyó mucha vivienda protegida. Viena acumuló patrimonio. Las consecuencias de ambas estrategias se hacen visibles varias generaciones después. Euskadi pretende alcanzar en 2036 unas 50.000 viviendas de oferta pública de alquiler asequible, equivalentes aproximadamente al 5% de las viviendas principales que se prevé que existan entonces.

Es un objetivo ambicioso desde la perspectiva vasca. Pero seguiría siendo una escala completamente distinta de la vienesa. Viena está alrededor del 45% de vivienda social sobre sus residencias principales. Euskadi aspira al 5% de oferta pública de alquiler asequible en 2036. La distancia seguiría siendo aproximadamente de nueve a uno.

También sería absurdo concluir de estos cálculos que Euskadi debería gastar mañana 80.000 millones en construir 400.000 viviendas. Ni siquiera Viena funciona así. Aproximadamente la mitad de su gigantesco parque asequible no es propiedad municipal, sino que pertenece a cooperativas y entidades de lucro limitado financiadas y reguladas mediante un sistema desarrollado durante décadas.

Además, construir 400.000 viviendas nuevas en Euskadi sería innecesario y probablemente imposible. Añadir semejante cantidad supondría aumentar extraordinariamente el parque residencial existente. La comparación sirve para otra cosa. Permite medir qué significa realmente decir que Euskadi debería “copiar a Viena”.

No estamos hablando de aprobar una nueva ley de vivienda, limitar determinados alquileres o construir unos cuantos miles de VPO. Estamos hablando de acumular durante décadas decenas de miles de millones de euros en patrimonio residencial permanentemente asequible. Incluso dedicando 1.000 millones de euros adicionales cada año exclusivamente a construir vivienda y suponiendo un coste de 200.000 euros por unidad, podrían incorporarse unas 5.000 viviendas anuales.

A ese ritmo:

Inversión adicional anual	Viviendas/año	Tiempo para añadir 391.000
500 M€	2.500	156 años
1.000 M€	5.000	78 años
1.500 M€	7.500	52 años
2.000 M€	10.000	39 años

Estas cuentas son deliberadamente simples. No incorporan inflación, mantenimiento, rehabilitación, financiación ni crecimiento futuro del número de hogares, pero tampoco ingresos por alquiler, reutilización de suelo público, financiación privada o reinversión del patrimonio.

Sirven para mostrar la escala. Curiosamente, 78 años invirtiendo 1.000 millones anuales empiezan a parecerse bastante más a la verdadera receta vienesa que cualquier medida legislativa. Porque ése es precisamente el secreto que suele desaparecer cuando se cita Viena en el debate político.

No existe una ley vienesa milagrosa que haya solucionado el problema de la vivienda. Existe un siglo de inversión, suelo, construcción, subvenciones y, sobre todo, conservación del patrimonio generado. Euskadi puede copiar algunas de sus políticas. Lo que no puede copiar es los cien años que Viena lleva aplicándolas.