Casi la mitad de las viviendas municipales de alquiler de Euskadi tienen más de 60 años
Euskadi ha construido decenas de miles de viviendas protegidas durante las últimas décadas. Sin embargo, los ayuntamientos vascos apenas poseen 7.261 viviendas destinadas al alquiler. Y lo más sorprendente no es solamente su reducido número, sino su antigüedad y extraordinaria concentración geográfica: casi la mitad tienen más de 60 años y dos ciudades, Bilbao y Donostia, acumulan la inmensa mayoría.
Los datos proceden de la Estadística de Edificación y Vivienda (EDYVI) del Gobierno Vasco, que contabiliza las viviendas propiedad o copropiedad de los ayuntamientos y sus sociedades públicas destinadas al alquiler. No incluye, por tanto, pisos particulares incorporados temporalmente a programas como Bizigune o ASAP.
La fotografía a cierre de 2025 es especialmente llamativa. Bizkaia dispone de 4.776 viviendas municipales de alquiler, Gipuzkoa de 2.400 y Álava de solamente 85. Esto significa que Bizkaia concentra el 65,8% de todo el parque municipal vasco; Gipuzkoa, el 33,1%; y Álava, apenas el 1,2%.
La explicación de semejante desequilibrio está fundamentalmente en dos ciudades. Bilbao y Donostia concentran conjuntamente alrededor del 87% de todas las viviendas municipales de alquiler de Euskadi.
Bilbao es una auténtica anomalía. Viviendas Municipales de Bilbao nació en 1918 con el objetivo de construir vivienda económica y administrarla en régimen de alquiler. Más de un siglo después, el organismo municipal conserva un parque de 4.224 viviendas, de las que 4.051 estaban efectivamente arrendadas al cierre de 2025.
La cifra es enorme en términos vascos. El área funcional de Bilbao Metropolitano tiene 4.664 viviendas municipales de alquiler. Por tanto, Bilbao concentra aproximadamente nueve de cada diez viviendas municipales existentes en toda su área metropolitana y, por sí sola, posee más de la mitad del parque municipal de Euskadi.
Pero sería equivocado interpretar estas cifras como el resultado de una gran política reciente de construcción. Ocurre prácticamente lo contrario. Una parte muy importante del patrimonio de Viviendas Municipales de Bilbao es extraordinariamente antigua.
El organismo empezó a construir antes de la Guerra Civil con promociones como Solokoetxe y Torre Urizar, pero el gran crecimiento llegó durante el franquismo. Entre 1939 y finales de los años sesenta promovió miles de pisos en conjuntos como Torre Madariaga, Santutxu, Matiko, San Adrián, Zankoeta o Astigarraga. Paralelamente, el Estado construyó enormes promociones públicas como Otxarkoaga y San Ignacio, parte de cuyo patrimonio acabaría posteriormente en manos municipales. Solo Otxarkoaga nació con 3.676 viviendas públicas y Viviendas Municipales sigue siendo propietaria de más de 1.500 pisos en el barrio.
El resultado es que la vivienda municipal media de Bilbao ronda los 50 años de antigüedad. En 2010 Viviendas Municipales tenía unas 3.736 viviendas alquiladas. En 2020 su patrimonio estaba formado por 4.126 viviendas y 85 alojamientos dotacionales. A finales de 2025 contabilizaba 4.224 viviendas. Las diferencias metodológicas entre las memorias aconsejan no interpretar la serie como una contabilidad exacta del incremento neto, pero la tendencia resulta evidente.
El enorme parque público bilbaíno no se ha creado durante las últimas décadas: fundamentalmente se ha conservado. Bilbao ha seguido construyendo, comprando y rehabilitando vivienda, pero en cantidades pequeñas comparadas con las grandes promociones históricas. Durante los últimos cinco años, de hecho, el tamaño total de su patrimonio prácticamente no ha variado.
Donostia constituye el segundo gran caso. Donostiako Etxegintza dispone actualmente de unas 2.087 viviendas protegidas y alojamientos dotacionales propios. También gestiona viviendas privadas mediante distintos programas de intermediación, pero esas no deben confundirse con patrimonio municipal.
La dimensión de Etxegintza explica prácticamente todo el parque municipal guipuzcoano. Donostialdea-Bajo Bidasoa suma 2.228 viviendas municipales de alquiler, por lo que Donostia concentra alrededor del 94% del parque de toda su área funcional.
A diferencia de Bilbao, el parque donostiarra sí muestra cierta acumulación reciente. A finales de la década pasada Etxegintza tenía aproximadamente 1.800 viviendas propias de alquiler y hoy supera las 2.000. Promociones de Pagola, Morlans, Berio, Intxaurrondo o Txomin Enea han ido incorporando nuevas unidades. Aun así, el incremento se mide en unos pocos centenares de viviendas.
La concentración resulta espectacular al sumar las dos capitales. Bilbao y Donostia disponen conjuntamente de alrededor de 6.300 viviendas municipales frente a 7.261 en toda Euskadi. Fuera de sus dos áreas metropolitanas el contraste es todavía mayor: Bilbao Metropolitano suma 4.664 y Donostialdea-Bajo Bidasoa 2.228. Entre ambas alcanzan 6.892. En todo el resto de Euskadi quedan solamente 369 viviendas municipales de alquiler.
El caso extremo es Álava. Los ayuntamientos alaveses poseen conjuntamente únicamente 85 viviendas destinadas al alquiler, frente a 4.776 en Bizkaia y 2.400 en Gipuzkoa. El dato resulta especialmente paradójico porque Vitoria ha sido una de las ciudades españolas donde más vivienda protegida se ha construido durante las últimas décadas.
La explicación es fundamental para entender la diferencia entre VPO y vivienda pública. Que una vivienda sea protegida no significa que pertenezca a la Administración. Vitoria ha construido enormes cantidades de VPO, pero buena parte se vendió a particulares. Otra parte del parque público pertenece al Gobierno Vasco, Visesa o Alokabide y no al Ayuntamiento. Por eso una ciudad puede tener miles de VPO y, simultáneamente, un parque municipal de alquiler diminuto.
Fuera de Bilbao y Donostia aparecen algunos municipios que sí han tratado de conservar o incrementar un pequeño patrimonio. Sestao Berri gestiona actualmente unas 205 viviendas municipales de alquiler, frente a unas 120 hacia finales de la década pasada. Barakaldo también dispone de patrimonio residencial: su documentación municipal identifica unas 114 viviendas directamente municipales y otras 17 pertenecientes a Eretza, aunque sus diferentes situaciones jurídicas hacen que no todas sean necesariamente comparables con el concepto estadístico utilizado por EDYVI. Santurtzi cuenta igualmente con patrimonio residencial municipal relevante.
Hay otro dato que probablemente sea todavía más revelador que la distribución geográfica. De las 7.261 viviendas municipales de alquiler existentes en Euskadi en 2025, 3.157 tienen 60 años o más. Otras 988 tienen entre 30 y 59 años, 2.628 entre 10 y 29 y solamente 488 menos de diez años.
Esto significa que el 43,5% de todo el parque municipal vasco tiene al menos 60 años. En otras palabras, casi la mitad de las viviendas municipales que los ayuntamientos vascos alquilan actualmente ya existían antes de 1966. Buena parte fueron construidas durante el franquismo. En cambio, solo el 6,7% del parque actual tiene menos de una década.
La evolución reciente tampoco apunta a una gran acumulación de patrimonio. La serie histórica de EDYVI comienza en 2010. Aquel año los municipios vascos disponían de 5.107 viviendas de alquiler. En 2025 tienen 7.261. En quince años, los 251 municipios vascos han añadido conjuntamente solo 2.154 viviendas netas, unas 144 por año. En 2024 se alcanzaron 7.426 y en 2025 la cifra incluso descendió.
Aquí aparece la gran paradoja. Euskadi ha sido durante décadas una de las comunidades españolas que más VPO construía, pero ese gigantesco esfuerzo no se tradujo en la creación de un patrimonio municipal equivalente. La razón es que durante mucho tiempo buena parte de la vivienda protegida se construía para venderla.
La Administración conseguía así que una familia pudiera comprar una vivienda por debajo del precio de mercado. Era una política social perfectamente legítima y permitió que decenas de miles de hogares de rentas medias y bajas accedieran a la propiedad. Pero tenía una consecuencia: después de vender la vivienda, la Administración dejaba de tenerla.
El primer adjudicatario recibía la ayuda pública implícita en aquella vivienda barata, pero el inmueble no podía volver a utilizarse veinte o treinta años después para alojar a otra familia. Y las viviendas protegidas antiguas tenían además una protección temporal. Miles de ellas terminaron descalificándose e incorporándose plenamente al mercado libre.
La comparación con Viena permite visualizar la diferencia. La capital austríaca tiene aproximadamente dos millones de habitantes, algo menos que toda Euskadi, pero el Ayuntamiento posee alrededor de 220.000 viviendas municipales. A ellas se añaden aproximadamente otras 200.000 viviendas de cooperativas y entidades de lucro limitado apoyadas públicamente.
Euskadi tiene 7.261 viviendas municipales de alquiler. La diferencia no puede explicarse simplemente diciendo que Viena construyó vivienda social y Euskadi no. Euskadi también construyó muchísima. La diferencia esencial está en qué ocurrió después con la vivienda construida.
Viena acumuló patrimonio. Euskadi distribuyó una parte importante del suyo entre propietarios particulares. Una vivienda municipal vienesa construida en 1930 sigue pudiendo alojar hoy a una familia que necesita alquiler asequible. Una VPO vasca construida en 1985, vendida a su adjudicatario y posteriormente descalificada puede ser hoy una vivienda privada que se vende al precio que determine el mercado.
Paradójicamente, Bilbao proporciona el mejor ejemplo vasco de la importancia de conservar el patrimonio. La ciudad dispone hoy de más de 4.000 viviendas municipales no porque las haya construido recientemente, sino porque todavía conserva buena parte de lo que construyeron generaciones anteriores, incluidas miles de viviendas levantadas durante el franquismo.
La vivienda pública tiene una característica distinta de muchas otras políticas sociales: el dinero invertido puede seguir produciendo efectos durante un siglo. Una subvención se consume y una prestación se paga, pero una vivienda pública permanece. Puede alojar a una familia durante veinte años, después a otra y posteriormente a otra.
El problema de Euskadi no es, por tanto, que nunca haya gastado dinero en vivienda protegida. Lo ha hecho abundantemente. El problema es que una parte muy importante de ese esfuerzo no se convirtió en patrimonio público permanente.
Por eso, después de cuatro décadas construyendo VPO, los ayuntamientos vascos poseen solamente 7.261 viviendas destinadas al alquiler. Y casi la mitad tienen más de 60 años.
La pregunta que debería hacerse la política de vivienda actual no es únicamente cuántas VPO va a construir durante esta legislatura. Es otra mucho más importante: ¿cuántas de esas viviendas seguirán siendo públicas dentro de cincuenta años?
| Antigüedad | Viviendas | % del parque |
|---|---|---|
| 60 años o más | 3.157 | 43,5% |
| 30-59 años | 988 | 13,6% |
| 10-29 años | 2.628 | 36,2% |
| Menos de 10 años | 488 | 6,7% |
| Total | 7.261 | 100% |
Fuente: EDYVI, parque municipal de vivienda de alquiler, 2025.
Principales parques municipales de vivienda en alquiler de Euskadi:
| Ayuntamiento | Viviendas municipales | Año | Observaciones |
|---|---|---|---|
| Bilbao | 4.224 | 2025 | Parque de Viviendas Municipales; 4.051 estaban efectivamente arrendadas |
| Donostia-San Sebastián | 2.087 | 2025 | Viviendas protegidas y alojamientos dotacionales propios de Etxegintza |
| Sestao | 205 | 2025 | 117 del parque antiguo + 88 adquiridas posteriormente |
| Santurtzi | ≈183 | 2025 | Inventario de viviendas municipales; no todas necesariamente computan como alquiler EDYVI |
| Barakaldo | ≈131 | 2024-25 | 114 municipales + 17 de Eretza; distintas situaciones de ocupación |
| Vitoria-Gasteiz | <85 | 2025 | Todo Álava suma únicamente 85; gran parte de la vivienda pública de Vitoria pertenece a GV/Alokabide |
| Errenteria | 36 | 2025 | 33 ocupadas y 3 vacías (Errenteria) |
| Irun | ≥34 | 2025 | Se documentan al menos 34 viviendas municipales que serán rehabilitadas para alquiler protegido; no he encontrado un inventario que permita afirmar que éste sea todo el parque (Irun) |
| Zarautz | 13 | 2016 | Última cifra municipal suficientemente clara localizada; demasiado antigua para sumarla a 2025 |
| Sondika | 2 | 2026 | Dos viviendas municipales incorporadas al alquiler protegido (Deia) |
| Basauri | n/d | 2025 | Tiene viviendas municipales, pero no encuentro un inventario actual que identifique limpiamente las destinadas a alquiler; además ha vendido viviendas de su patrimonio en 2024-25 (Ados) |
| Getxo | n/d | 2025 | No he localizado cifra suficientemente fiable de propiedad municipal destinada específicamente a alquiler |
| Portugalete | n/d | 2025 | Ídem |
| Leioa | n/d | 2025 | Ídem |
| Eibar | n/d | 2025 | Idem |
Sobre el Autor
José A. del Moral
Socio director de Alianzo, fundador de Startup 2.0 y business angel. Fue socio fundador de Ya.com. Ha coescrito dos libros sobre la Web 2.0. El Mundo lo incluye todos los años desde 2011 en la lista de los 25 españoles más influyentes en Internet.