Los registradores llaman la atención sobre el fracaso de las hipotecas inversas

La escasa implantación de la hipoteca inversa en España sigue sorprendiendo a los expertos. Mientras el envejecimiento de la población y la elevada tasa de vivienda en propiedad apuntan a un mercado con un enorme potencial, el producto apenas ha conseguido despegar. Así lo puso de manifiesto la vocal de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores, Teresa López, durante su intervención en el seminario de APIE que se celebra en Santander.

Según explicó, en todo 2025 apenas se formalizaron unas 300 hipotecas inversas en España, una cifra insignificante si se compara con las cerca de 88.000 suscritas anualmente en el Reino Unido. «Es un producto que no ha acabado de funcionar», resumió. La hipoteca inversa permite a una persona mayor convertir parte del valor de su vivienda en ingresos sin perder la propiedad ni tener que abandonarla.

En lugar de que el propietario pague cuotas al banco, es la entidad financiera la que entrega un capital, ya sea de una sola vez o mediante rentas periódicas, garantizando que el beneficiario pueda seguir viviendo en el inmueble hasta su fallecimiento. La deuda se liquida posteriormente con la venta de la vivienda o mediante el pago por parte de los herederos. En España, este producto está reservado a mayores de 65 años o personas con un grado reconocido de dependencia.

López atribuyó este escaso desarrollo a una combinación de factores culturales y comerciales. Por un lado, destacó el fuerte arraigo que existe en España hacia la vivienda en propiedad, lo que también penaliza a la venta de la nuda propiedad. Además, recordó que para muchas familias la herencia de la vivienda de los padres constituye prácticamente la única vía de acceso a una casa, lo que hace que tanto propietarios como futuros herederos vean con recelo cualquier operación que reduzca el patrimonio inmobiliario.

A ello se suma, según explicó, el limitado interés mostrado hasta ahora por las entidades financieras. Durante años, los bancos han concedido hipotecas inversas aplicando valoraciones muy conservadoras, llegando en muchos casos a prestar únicamente en torno al 30% del valor de tasación del inmueble. Esa política reducía notablemente el atractivo del producto para los potenciales clientes.

La representante del Colegio de Registradores señaló, no obstante, que esta situación está empezando a cambiar. En particular, destacó que Banco Santander y Mapfre están concediendo en los últimos meses hipotecas inversas por porcentajes muy superiores sobre el valor de la vivienda, una evolución que podría contribuir a dinamizar un mercado que hasta ahora ha permanecido prácticamente estancado.

Como consecuencia de estas condiciones, la hipoteca inversa ha quedado restringida casi exclusivamente a propietarios de viviendas de muy elevado valor, habitualmente clientes de banca privada o preferente, para quienes incluso una financiación limitada sobre la tasación sigue representando cantidades suficientemente elevadas como para que la operación resulte interesante. El resultado es un producto con un enorme potencial teórico en un país con millones de propietarios jubilados, pero que continúa siendo residual en la práctica.