Los códigos postales más caros de España: Madrid domina, pero Donostia coloca cuatro entre los quince primeros

¿Cuáles son realmente las zonas más caras de España para comprar una vivienda? Los datos de las compraventas firmadas ante notario permiten responder a esta pregunta con mucha más precisión que las estadísticas elaboradas a partir de anuncios inmobiliarios. Y el resultado confirma el dominio de Madrid, aunque con una sorpresa importante: Donostia consigue colocar cuatro códigos postales entre los quince más caros del país.

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Gananzia ha analizado los datos del Portal Estadístico del Notariado correspondientes a los últimos doce meses disponibles y los ha cruzado con los códigos postales y municipios del INE. Para evitar resultados poco representativos, solo se han tenido en cuenta zonas con al menos diez operaciones con información de precios.

El ganador indiscutible es el 28001 de Madrid, fundamentalmente Recoletos y la zona más exclusiva del barrio de Salamanca, donde las viviendas se han vendido a una media de 12.183 euros por metro cuadrado. El precio medio de cada operación alcanza nada menos que 1,61 millones de euros.

No es casualidad. El 28001 comprende buena parte de la denominada Milla de Oro madrileña, alrededor de Serrano, Velázquez, Claudio Coello, Jorge Juan y Villanueva. El Ayuntamiento de Madrid sitúa expresamente direcciones del 28001 en Recoletos, dentro del distrito de Salamanca.

Muy cerca aparece otro código postal del mismo distrito. El 28006, correspondiente fundamentalmente a Castellana, Lista y parte de Goya, alcanza los 10.380 euros por metro cuadrado y un precio medio por vivienda de 1,41 millones. La frontera entre ambos códigos discurre aproximadamente por Ortega y Gasset: al norte empieza el 28006 y al sur se encuentra buena parte del 28001.

El tercer puesto ya no es madrileño. Corresponde al 07157 de Port d’Andratx, en Mallorca, con exactamente 10.000 euros por metro cuadrado y una vivienda media de 1,66 millones de euros, la cifra absoluta más elevada entre los primeros puestos. El código postal corresponde específicamente a Port d’Andratx, uno de los enclaves residenciales de lujo más conocidos de Baleares.

Y entonces aparece Donostia. El 20007, que comprende Miraconcha y el entorno occidental del Centro junto a La Concha, alcanza los 9.874 euros por metro cuadrado. La operación media asciende a 910.257 euros. El código incluye calles como Miraconcha, Zubieta, San Bartolomé, General Lersundi y el paseo de La Concha. El propio registro turístico vasco, por ejemplo, sitúa el hotel Nobu de paseo Miraconcha en el 20007.

Esta es la clasificación completa:

Puesto	CP	Zona aproximada	Municipio	€/m²
1	28001	Recoletos / barrio de Salamanca	Madrid	12.183
2	28006	Castellana, Lista y Goya / Salamanca	Madrid	10.380
3	07157	Port d’Andratx	Andratx	10.000
4	20007	Miraconcha-La Concha / Centro	Donostia	9.874
5	28010	Almagro y Trafalgar / Chamberí	Madrid	9.414
6	28009	Ibiza, Jerónimos y entorno de Retiro	Madrid	9.129
7	20004	Centro, Boulevard y plaza Gipuzkoa	Donostia	9.078
8	07839	Es Cubells, Cala Jondal y entorno	Sant Josep de sa Talaia	8.709
9	08008	Passeig de Gràcia / Dreta de l’Eixample	Barcelona	8.464
10	28014	Jerónimos, Cortes y paseo del Prado	Madrid	8.375
11	20002	Gros-Zurriola	Donostia	8.286
12	07830	Cala Vedella, Cala d’Hort, Cala Molí y Sant Josep	Sant Josep de sa Talaia	8.217
13	28004	Justicia-Chueca y entorno de Malasaña	Madrid	8.196
14	20006	Amara Viejo y sur del Centro	Donostia	8.133
15	07870	La Savina	Formentera	7.986

El 28010, quinto de España con 9.414 euros, corresponde esencialmente a las zonas de Almagro y Trafalgar, en Chamberí. Es otra de las áreas madrileñas que se está consolidando como mercado de lujo. Datos recientes del propio Portal del Notariado ya situaban este CP entre los más caros de la capital.

El 28009, con 9.129 euros, rodea el Retiro y comprende fundamentalmente Ibiza, Jerónimos y Niño Jesús, además de tocar Salamanca. El Ayuntamiento identifica expresamente direcciones del 28009 como pertenecientes al barrio de Ibiza.

La segunda aparición donostiarra es especialmente llamativa. El 20004, con 9.078 euros por metro cuadrado, no corresponde a Miraconcha sino al corazón del Centro, alrededor de la plaza Gipuzkoa, Garibay, Hernani, Peñaflorida, Okendo, Boulevard y avenida de la Libertad.

Después aparece Ibiza. El 07839 de Sant Josep de sa Talaia, con 8.709 euros, comprende enclaves como Es Cubells y Cala Jondal, además de otras zonas residenciales del sur de la isla. La web turística oficial de Baleares sitúa precisamente Cala Jondal en el 07839 y el Ayuntamiento coloca Es Cubells en el mismo código postal.

Barcelona solo consigue introducir un código postal entre los quince primeros. Es el 08008, con 8.464 euros por metro cuadrado, que abarca uno de los tramos más cotizados de Passeig de Gràcia y la Dreta de l’Eixample, además de calles como Balmes, Mallorca, Provença y Enric Granados.

Madrid vuelve a aparecer con el 28014, que incluye Jerónimos, paseo del Prado y parte del barrio de Cortes, con 8.375 euros por metro cuadrado. Después llega nuevamente Donostia: el 20002 de Gros y la Zurriola alcanza los 8.286 euros. El callejero postal incluye en este CP la avenida de la Zurriola, Zabaleta, Peña y Goñi, Ramón María Lili y buena parte de San Francisco.

El 07830, nuevamente en Sant Josep de sa Talaia, corresponde a un territorio bastante más disperso: Cala Vedella, Cala Carbó, Cala d’Hort, Cala Molí, Caló d’en Real y el propio núcleo de Sant Josep. Pese a esa heterogeneidad, las operaciones arrojan una media de 8.217 euros por metro cuadrado.

Los tres siguientes puestos son para Madrid y Donostia. El 28004, fundamentalmente Justicia y Chueca, aunque alcanza también el entorno de Malasaña, registra 8.196 euros. El Ayuntamiento sitúa expresamente el 28004 dentro del barrio de Justicia y el distrito Centro.

El 20006 donostiarra, con 8.133 euros, comprende Amara Viejo y la parte meridional del Centro, con calles como Easo, Prim, Urbieta, Larramendi, Reyes Católicos y la propia calle Amara.

Cierra la clasificación el 07870 de Formentera, correspondiente principalmente a La Savina, con 7.986 euros por metro cuadrado. Es el resultado menos robusto de los quince porque se basa únicamente en diez compraventas informadas, frente a las centenares que sustentan buena parte de los códigos postales madrileños.

Donostia juega en la liga inmobiliaria de Madrid e Ibiza

Más allá de cuál ocupe cada puesto, la clasificación ofrece una fotografía bastante reveladora del mercado inmobiliario español de lujo. Madrid coloca cinco códigos postales entre los diez primeros y siete entre los quince, mientras Baleares aporta cuatro.

Pero probablemente el dato más sorprendente es el de Donostia. Una ciudad de menos de 200.000 habitantes coloca cuatro códigos postales entre los catorce primeros de España: Miraconcha-Centro, el Centro alrededor de la plaza Gipuzkoa, Gros y Amara Viejo-Centro. Barcelona, en cambio, solo introduce el 08008 entre los quince primeros.

Hay además una diferencia metodológica importante respecto a los rankings inmobiliarios habituales. Estos precios no proceden de lo que los propietarios piden por sus viviendas en los portales, sino de las compraventas realmente formalizadas ante notario. El Portal Estadístico del Notariado utiliza la información anonimizada de las escrituras y presenta datos correspondientes a los últimos doce meses disponibles, actualizados mensualmente.

Y eso permite observar no cuánto aspira a cobrar un vendedor de Recoletos, Miraconcha o Port d’Andratx, sino cuánto está pagando realmente el comprador.