Las hipotecas inversas de Kutxabank escondían una trampa: los intereses también generaban intereses

El Tribunal Supremo acaba de propinar un importante revés a Kutxabank por las hipotecas inversas que sus cajas antecesoras comercializaron hace casi veinte años. Dos sentencias dictadas con apenas una semana de diferencia consideran que los clientes no fueron informados con suficiente transparencia de una característica esencial del producto: los intereses se cargaban contra el propio crédito, aumentando la deuda y haciendo que esos intereses generaran a su vez nuevos intereses.

El mecanismo resulta especialmente llamativo en uno de los casos, correspondiente a una hipoteca inversa comercializada por Kutxa en Donostia. En 2018 sus titulares recibieron 7.800 euros, a razón de 650 euros mensuales, mientras que ese mismo año se incorporaron a su deuda 6.151 euros de intereses. Dicho de otra forma, los intereses generados equivalían ya al 79% del dinero que estaban recibiendo.

El Supremo considera ahora que no basta con que las fórmulas financieras estuvieran incluidas en el contrato. Tratándose además de un producto novedoso y todavía sin regulación específica cuando fue contratado, Kutxa debería haber permitido a sus clientes comprender realmente cómo podía evolucionar su deuda. No consta, por ejemplo, que les proporcionara simulaciones con diferentes escenarios.

El asunto tiene una importancia que va más allá de los dos afectados porque las sentencias cuestionan la propia configuración de las hipotecas inversas que comercializaron Kutxa y Caja Vital, posteriormente integradas en Kutxabank. La incógnita es cuántos contratos semejantes siguen vivos o han terminado siendo reclamados a los herederos de sus titulares.

La primera operación analizada por el Supremo se firmó con Kutxa en agosto de 2007. Formalmente no se denominaba hipoteca inversa, sino una cuenta de crédito con garantía hipotecaria, pero su funcionamiento era el característico de este producto.

Kutxa concedía un límite máximo de 358.720 euros y los propietarios de la vivienda podían realizar 276 disposiciones mensuales. De cada disposición, una parte se destinaba al pago de los intereses y los clientes recibían los 650 euros restantes. La deuda no debía devolverse hasta tres meses después del fallecimiento de todos los titulares y el plazo máximo podía alcanzar los 50 años.

El interés durante el periodo de disposición era del 5% anual y se liquidaba mensualmente mediante cargos en la propia cuenta de crédito. El contrato indicaba incluso que se calculaba mediante una fórmula de «interés simple». Después de finalizar el periodo de disposición se aplicaría un interés variable calculado mediante interés compuesto.

Ahí se encontraba precisamente el problema. Los intereses mensuales no los pagaban los clientes con su dinero, sino que se incorporaban al crédito. Por tanto, incrementaban el saldo deudor sobre el que se calculaban los intereses siguientes. La diferencia puede parecer técnica sobre el papel, pero sus consecuencias se aprecian perfectamente observando la evolución real de la operación.

En agosto de 2017, cuando los titulares recibieron sus 650 euros mensuales, se cargaron otros 471,64 euros de intereses y el saldo dispuesto había alcanzado los 112.185 euros. En febrero de 2018, los intereses mensuales habían aumentado hasta 500,39 euros. Y la bola seguía creciendo.

Los clientes llevaron el asunto a los tribunales en 2018 y consiguieron una sentencia favorable del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Donostia en febrero de 2020. Kutxabank recurrió ante la Audiencia Provincial de Gipuzkoa, que volvió a darle la razón a los clientes en junio de 2021.

Pero el banco tampoco se conformó y llevó el asunto al Tribunal Supremo. Su recurso de casación fue admitido en noviembre de 2023. Kutxabank defendía que el contrato explicaba suficientemente el funcionamiento de la hipoteca. Figuraban el límite de 358.720 euros, las 276 disposiciones mensuales de 650 euros, el interés fijo del 5%, su liquidación mensual y una TAE del 5,15%. También se explicaba que los intereses se cargarían en la cuenta de crédito.

El banco añadió un argumento particularmente curioso: uno de los demandantes era abogado en ejercicio, por lo que debía ser capaz de entender el funcionamiento de una cuenta en la que cada mes se cargaban los 650 euros entregados más los correspondientes intereses. El Supremo no acepta esta argumentación.

La cuestión no es que el contrato ocultara literalmente la existencia de intereses. Estaban perfectamente identificados. El problema es que un consumidor debía ser capaz de comprender la carga económica real que estaba asumiendo.

Y en una hipoteca inversa esta cuestión resulta especialmente importante porque funciona al revés que un préstamo hipotecario convencional. El cliente no va reduciendo progresivamente su deuda, sino aumentándola. Si además los intereses se incorporan al capital sobre el que se calculan los siguientes, la deuda puede acelerarse con el paso de los años.

El Supremo destaca que no consta que Kutxa proporcionara información precontractual escrita suficiente ni simulaciones sobre cómo evolucionaría la hipoteca bajo diferentes escenarios. Y recuerda que en 2007 se trataba de un producto novedoso y sin regulación específica, circunstancia que incrementaba el deber de información de la entidad financiera.

Es importante, por tanto, no confundir la sentencia con una prohibición de las hipotecas inversas ni siquiera del anatocismo. Lo que el Supremo cuestiona es que una condición económica tan relevante pudiera quedar incorporada al contrato sin que el banco hubiera permitido al consumidor comprender adecuadamente sus consecuencias.

Kutxabank perdió finalmente el recurso ante el Supremo el pasado 17 de julio. La sentencia 1.190/2026 confirma así el criterio seguido previamente por los tribunales de Donostia y Gipuzkoa. Lo que convierte el asunto en algo más que el conflicto particular de dos clientes donostiarras es una segunda sentencia dictada por el Supremo sólo siete días después.

Esta vez el origen está en Valladolid y la hipoteca inversa había sido contratada en noviembre de 2010. La entidad que aparece detrás del producto es Caja Vital, otra de las cajas que posteriormente se integrarían en Kutxabank.

La estructura financiera era muy similar, aunque el interés era todavía superior: 6,5% anual durante el periodo de disposición. Los intereses se liquidaban mensualmente y se cargaban también en la propia cuenta de crédito. Tras fallecer los titulares fueron sus cuatro herederos quienes llevaron a Kutxabank a los tribunales.

Inicialmente no tuvieron demasiado éxito. Pero recurrieron y en 2021 la Audiencia Provincial de Valladolid anuló la parte de la cláusula que permitía que los intereses remuneratorios generaran a su vez nuevos intereses. Kutxabank tenía que devolver las cantidades que hubiera cobrado como consecuencia de ese mecanismo. Los herederos consideraron que aquello no era suficiente y llevaron el asunto al Supremo. Y ganaron.

La sentencia de 24 de julio de 2026 establece una doctrina particularmente importante para Kutxabank: una cláusula no transparente no puede ser reconstruida por el juez para eliminar únicamente su parte problemática y conservar el resto. Por eso no se limita a eliminar el anatocismo.

El Supremo declara nula toda la condición general que establecía el interés remuneratorio del 6,5% y ordena tenerla por no puesta. Kutxabank deberá devolver las cantidades abonadas por este concepto más los correspondientes intereses legales. Además, deberá asumir las costas de la primera instancia.

La diferencia es económicamente considerable. La Audiencia había intentado conservar el interés del 6,5% eliminando solamente la generación de intereses sobre intereses. El Supremo considera que eso supondría modificar judicialmente una condición contractual que no superó el control de transparencia.

Por tanto, en este segundo caso el problema del anatocismo termina provocando la desaparición del propio interés remuneratorio del contrato. Pero hay otro documento entre las resoluciones judiciales analizadas por Gananzia que añade una perspectiva especialmente interesante. En abril de este mismo año, la Audiencia Provincial de Gipuzkoa resolvió un procedimiento relacionado con otra cuenta de crédito con garantía hipotecaria de características muy parecidas.

El contrato se había firmado en Donostia en noviembre de 2006, también antes de la regulación específica de las hipotecas inversas. Establecía un límite de crédito de 322.080 euros y un plan de disposiciones pactadas y sucesivas. Tras el fallecimiento de la titular, Kutxabank inició la ejecución contra su herencia y reclamó 238.678,35 euros de principal, además de intereses y costas.

La existencia de este procedimiento no permite afirmar que su clausulado sea idéntico al declarado no transparente por el Supremo. Pero demuestra que todavía existen operaciones de este tipo, contratadas hace dos décadas, que están llegando ahora a los tribunales cuando fallecen sus titulares. Y ahí puede estar la verdadera dimensión económica del problema.

Las dos sentencias del Supremo no permiten saber cuántas hipotecas inversas comercializaron las cajas que dieron origen a Kutxabank ni cuántas contenían exactamente las mismas condiciones. Pero sí sabemos ya que no estamos ante un único contrato redactado para un cliente concreto.

Tenemos al menos una operación de Kutxa de 2007 en Donostia y otra de Caja Vital de 2010 que terminó litigándose en Valladolid. Ambas utilizaban cuentas de crédito con garantía hipotecaria, disposiciones periódicas y un mecanismo por el que los intereses cargados incrementaban el saldo deudor.

Y existe además una operación de Kutxabank que llegó en 2019 hasta la Audiencia Provincial de Girona. En aquel procedimiento se discutía también una cuenta corriente de crédito vinculada al fallecimiento de sus titulares y varias de sus cláusulas. La Audiencia declaró nulas las relativas al vencimiento anticipado, cesión de crédito, costas e intereses de demora, aunque mantuvo otras, entre ellas la relativa al interés. El intento posterior de llevar aquel asunto al Supremo no prosperó.

Por tanto, falta todavía una cifra fundamental: cuántos clientes contrataron estos productos. La respuesta determinará si las dos sentencias de julio son simplemente el final de dos largos pleitos o el comienzo de un problema económico mucho mayor para Kutxabank.

Porque los primeros contratos se firmaron hace casi veinte años y estaban precisamente diseñados para vencer después del fallecimiento de sus titulares. Eso significa que muchos de ellos pueden estar llegando ahora al momento en el que Kutxabank reclama la deuda acumulada a los herederos. Y esos herederos acaban de recibir del Tribunal Supremo un argumento que hasta hace unas semanas no tenían.