La otra Euskadi inmobiliaria: casas a 556 euros por metro cuadrado

Una vivienda en Miraconcha puede costar casi 10.000 euros por metro cuadrado. A poco más de cien kilómetros de distancia, en la Rioja Alavesa, hay códigos postales donde las casas cambian de manos por menos de 600 euros por metro cuadrado. La diferencia entre los extremos del mercado inmobiliario vasco alcanza así casi 18 a 1.

---

Gananzia ha analizado los datos del Portal Estadístico del Notariado correspondientes a los últimos doce meses disponibles y ha buscado los veinte códigos postales más baratos de Euskadi. Como en la clasificación de los más caros, hemos exigido un mínimo de diez compraventas informadas para reducir las distorsiones provocadas por mercados demasiado pequeños.

El resultado es prácticamente el inverso del anterior. Si Donostia monopolizaba los códigos postales más caros, Álava domina los más baratos.

#	CP	Municipio(s)	Territorio	€/m²	Precio medio	Operaciones
1	01307	Baños de Ebro / Samaniego / Villabuena de Álava	Álava	556 €	92.000 €	13
2	01118	Bernedo / Lagrán / Condado de Treviño	Álava*	587 €	100.287 €	11
3	01211	Armiñón / Berantevilla / Lagrán / Peñacerrada / Treviño	Álava*	644 €	159.000 €	11
4	01423	Ribera Alta / Añana / Valdegovía / Lantarón	Álava	644 €	115.318 €	11
5	01340	Elciego	Álava	647 €	76.650 €	16
6	01160	Aramaio	Álava	695 €	124.951 €	12
7	01308	Kripan / Laguardia / Lanciego	Álava	711 €	86.135 €	11
8	48891	Karrantza Harana / Valle de Carranza	Bizkaia	803 €	142.205 €	20
9	01330	Labastida	Álava	814 €	113.238 €	32
10	20690	Elgeta	Gipuzkoa	840 €	182.219 €	28
11	01428	Ribera Alta / Valdegovía / Iruña Oka	Álava	937 €	207.091 €	11
12	01440	Urkabustaiz	Álava	965 €	145.157 €	15
13	01309	Elvillar / Laguardia / Leza / Navaridas	Álava	988 €	100.688 €	14
14	48220	Abadiño	Bizkaia	1.054 €	203.000 €	38
15	48144	Zeanuri	Bizkaia	1.073 €	150.460 €	10
16	01240	Alegría-Dulantzi	Álava	1.100 €	196.117 €	35
17	01220	Armiñón / Berantevilla / Ribera Alta / Ribera Baja	Álava	1.180 €	221.364 €	11
18	01320	Oyón-Oion	Álava	1.210 €	116.815 €	38
19	01213	Ribera Alta / Ribera Baja / Lantarón	Álava	1.268 €	214.291 €	21
20	20215	Zegama	Gipuzkoa	1.299 €	126.556 €	18

* Algunos de estos códigos postales incluyen también localidades del Condado de Treviño, administrativamente perteneciente a Burgos.

La Rioja Alavesa, sorprendentemente barata

El código postal más barato es el 01307, compartido por Baños de Ebro, Samaniego y Villabuena de Álava. Las trece operaciones informadas arrojan un precio de apenas 556 euros por metro cuadrado. La vivienda media vendida costó 92.000 euros y tenía unos 165 metros cuadrados.

No es un caso aislado. Elciego, una de las localidades más conocidas de la Rioja Alavesa y situada en pleno paisaje de bodegas y enoturismo, registra apenas 647 euros por metro cuadrado. La vivienda media transmitida costó solo 76.650 euros.

El código 01308, compartido por Kripan, Laguardia y Lanciego, se queda en 711 euros; Labastida, en 814; y el 01309 de Elvillar, Laguardia, Leza y Navaridas, en 988.

Álava domina completamente la clasificación

De los veinte códigos postales más baratos, 13 corresponden total o mayoritariamente a Álava. La concentración es casi el reflejo exacto de lo que ocurría en el ranking de los más caros, donde Gipuzkoa ocupaba los primeros 17 puestos.

Pero hay una peculiaridad que obliga a interpretar algunos datos con cautela. Los códigos postales rurales no siempre respetan los límites municipales e incluso pueden atravesar límites provinciales. El 01118, por ejemplo, comprende Bernedo y Lagrán, pero nuestra tabla de correspondencias incluye también localidades del Condado de Treviño, que pertenece administrativamente a Burgos.

Algo parecido sucede con el 01211. Por eso estos datos describen correctamente el área postal, pero no se pueden atribuir íntegramente a un municipio concreto cuando el código está compartido.

Karrantza es el lugar más barato de Bizkaia

Hay que llegar hasta el octavo puesto para encontrar el primer código postal vizcaíno. Es el 48891 de Karrantza Harana, con 803 euros por metro cuadrado. La vivienda media transmitida cuesta 142.205 euros y tiene nada menos que 177 metros cuadrados.

La comparación con Neguri resulta espectacular. En el 48992 getxotarra se pagan 4.614 euros por metro cuadrado. En Karrantza, 803. Es decir, un metro cuadrado en Neguri cuesta 5,7 veces más que en Karrantza, pese a encontrarse ambos códigos postales en Bizkaia.

Después aparecen Abadiño, con 1.054 euros, y Zeanuri, con 1.073. También aquí las viviendas son relativamente grandes. En Abadiño, las transmitidas alcanzaron 193 metros cuadrados de media y un precio total de unos 203.000 euros.

Y Elgeta rompe el mapa guipuzcoano

La sorpresa de Gipuzkoa es Elgeta. Mientras Donostia ocupa 16 de las 20 posiciones de cabeza del ranking de los más caros, el código postal 20690 de Elgeta aparece como el décimo más barato de Euskadi, con solo 840 euros por metro cuadrado.

El dato resulta especialmente curioso porque la vivienda media vendida tiene nada menos que 217 metros cuadrados. De ahí que el importe total, 182.219 euros, sea considerablemente superior al de otros municipios baratos.

Elgeta demuestra hasta qué punto tampoco existe un único mercado inmobiliario guipuzcoano. Entre los 9.874 euros por metro cuadrado de Miraconcha y los 840 de Elgeta hay una diferencia de casi doce veces dentro del mismo territorio histórico.

El otro código guipuzcoano que entra entre los veinte más baratos es Zegama, con 1.299 euros por metro cuadrado y una vivienda media de 126.556 euros.

De 556 a 9.874 euros sin salir de Euskadi

Si enfrentamos las dos clasificaciones, la dispersión resulta enorme. En el código postal 01307 de la Rioja Alavesa se pagan 556 euros por metro cuadrado.

En el 20007 de Donostia, 9.874 euros. Eso significa que el metro cuadrado residencial más caro entre los códigos con una muestra mínimamente significativa cuesta 17,8 veces más que el más barato.

Y las diferencias no responden únicamente al tamaño de las viviendas. La casa media vendida en el 01307 tiene 165 metros cuadrados y cuesta 92.000 euros. En el 20004 del centro de Donostia, una vivienda de 109 metros alcanza prácticamente un millón de euros de precio medio.

La vivienda vasca presenta así dos realidades completamente distintas. Una es la Euskadi urbana y costera, encabezada por Donostia, Zarautz, Bilbao y Getxo, donde la escasez de suelo y una demanda elevada llevan los precios a niveles comparables con las zonas más caras de España.

La otra está formada fundamentalmente por pequeños municipios rurales alaveses, junto a algunos enclaves de Bizkaia y Gipuzkoa, donde todavía es posible encontrar mercados completos por debajo de 1.000 euros por metro cuadrado. Entre ambas no hay cientos de kilómetros. En algunos casos, apenas una hora de coche.