La Moraleja gana al barrio de Salamanca: las viviendas más caras de España cuestan 2,1 millones de media
El barrio de Salamanca es la zona de España donde más se paga por cada metro cuadrado de vivienda, pero no donde se desembolsa más dinero para comprar una casa. Ese honor corresponde a La Moraleja, en Alcobendas, donde las viviendas que cambian de manos cuestan una media superior a los dos millones de euros.
Gananzia ha analizado las compraventas recogidas por el Portal Estadístico del Notariado durante los últimos doce meses disponibles y ha ordenado los códigos postales españoles, esta vez, no por precio por metro cuadrado sino por importe medio total de la vivienda adquirida.
Para evitar que una mansión aislada distorsione completamente la clasificación, se han excluido los códigos postales que no alcanzan un mínimo de diez operaciones con información de precios. El resultado es muy diferente al ranking por metro cuadrado. Baleares coloca seis códigos postales entre los diez primeros y las grandes urbanizaciones de chalets de Madrid escalan muchas posiciones gracias al enorme tamaño de las propiedades.
El número uno es el 28109 de Alcobendas, que comprende La Moraleja y El Soto de la Moraleja. Las 166 operaciones informadas alcanzaron un precio medio de nada menos que 2,13 millones de euros.
No se debe únicamente a que sea una zona cara. El metro cuadrado se pagó a una media de 7.161 euros, por debajo de los mejores barrios del centro de Madrid, pero las viviendas transmitidas tenían una superficie media de 297 metros cuadrados. El propio código postal 28109 incluye El Soto de la Moraleja.
El segundo puesto es todavía más peculiar. El 07179 mallorquín, compartido por Deià y Sóller y que comprende también Llucalcari, registra un precio medio de 1,86 millones de euros. Son viviendas de 236 metros cuadrados de media y 7.863 euros por metro cuadrado. La muestra, eso sí, es mucho menor: solo once operaciones informadas. Por ello, su posición debe interpretarse con más cautela que la de La Moraleja.
El tercer lugar corresponde al 07157 de Port d’Andratx, con un importe medio de 1,66 millones de euros. Aquí coinciden las dos variables: es una de las zonas con el metro cuadrado más caro de España, 10.000 euros, y además las viviendas vendidas tienen 166 metros cuadrados de media.
Solo en cuarta posición aparece el 28001 del barrio de Salamanca madrileño. Es el código postal más caro de España por metro cuadrado, con 12.183 euros, pero sus viviendas son bastante más pequeñas que las de La Moraleja: 132 metros cuadrados de media. El resultado es un precio medio por operación de 1,61 millones de euros.
La clasificación de los quince códigos postales con las viviendas más caras queda así:
| Puesto | CP | Zona aproximada | Precio medio | €/m² | Superficie media |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 28109 | La Moraleja / El Soto de la Moraleja | 2.128.328 € | 7.161 € | 297 m² |
| 2 | 07179 | Deià / Llucalcari / entorno de Sóller | 1.860.000 € | 7.863 € | 237 m² |
| 3 | 07157 | Port d’Andratx | 1.660.648 € | 10.000 € | 166 m² |
| 4 | 28001 | Recoletos / barrio de Salamanca | 1.606.595 € | 12.183 € | 132 m² |
| 5 | 07184 | Calvià y urbanizaciones del municipio | 1.480.110 € | 7.066 € | 210 m² |
| 6 | 28006 | Castellana / Lista / Salamanca | 1.405.817 € | 10.380 € | 135 m² |
| 7 | 07819 | Jesús / Can Furnet y entorno de Santa Eulària | 1.386.004 € | 5.848 € | 237 m² |
| 8 | 07159 | Sant Elm y costa de Andratx | 1.336.750 € | 6.990 € | 191 m² |
| 9 | 07839 | Es Cubells / Cala Jondal y entorno | 1.317.649 € | 8.709 € | 151 m² |
| 10 | 07810 | Sant Joan de Labritja / Portinatx | 1.316.241 € | 7.309 € | 180 m² |
| 11 | 28708 | Fuente del Fresno | 1.292.055 € | 3.212 € | 402 m² |
| 12 | 08916 | Canyet y entorno interior de Badalona | 1.236.243 € | 5.622 € | 220 m² |
| 13 | 28707 | urbanizaciones de San Sebastián de los Reyes / entorno | 1.211.411 € | 3.327 € | 364 m² |
| 14 | 28023 | Aravaca / Valdemarín | 1.209.022 € | 5.143 € | 235 m² |
| 15 | 28036 | Nueva España / Castilla | 1.158.833 € | 7.751 € | 150 m² |
Baleares es el verdadero territorio del lujo
La clasificación deja un dato especialmente llamativo: seis de los diez primeros códigos postales están en Baleares. A Deià-Sóller y Port d’Andratx se suman el 07184 de Calvià, con 1,48 millones de euros por operación; el 07819 de Santa Eulària des Riu, con 1,39 millones; el 07159 de Andratx, con 1,34 millones; el 07839 de Sant Josep de sa Talaia, con 1,32 millones; y prácticamente empatado con este último, el 07810 de Sant Joan de Labritja, también con 1,32 millones.
En Ibiza, además, el lujo no se concentra necesariamente en apartamentos pequeños junto al mar. En el 07819, que incluye zonas como Jesús y Can Furnet, las viviendas vendidas tienen 237 metros cuadrados de media. Can Furnet es precisamente una de las urbanizaciones de villas de lujo de esta parte de la isla.
En el norte ibicenco sucede algo parecido. El 07810 incluye Sant Joan de Labritja y Portinatx y las viviendas transmitidas alcanzan los 180 metros cuadrados de media. El caso del 07159 de Andratx es también significativo. Incluye Sant Elm, donde actualmente abundan las viviendas de alto nivel en primera línea de mar. El precio medio escriturado en el conjunto del código postal supera los 1,33 millones.
Fuente del Fresno: barato por metro, carísimo por vivienda
Probablemente el caso más curioso del ranking sea el 28708 de San Sebastián de los Reyes. Su precio de 3.212 euros por metro cuadrado está lejísimos de los 12.183 euros del barrio de Salamanca. Sin embargo, la vivienda media transmitida alcanza unos extraordinarios 402 metros cuadrados.
Por eso cada compraventa supone de media 1,29 millones de euros, suficiente para colocar el código postal en el undécimo puesto nacional. La explicación está en Fuente del Fresno, una urbanización de grandes chalets al norte de Madrid. Las viviendas comercializadas allí alcanzan con facilidad varios centenares de metros cuadrados y parcelas de miles de metros.
Algo parecido ocurre con el vecino 28707, que aparece en decimotercera posición. Las viviendas escrituradas tienen una superficie media de 364 metros cuadrados, de manera que basta un precio relativamente modesto para este ranking, 3.327 euros por metro cuadrado, para que cada operación supere los 1,21 millones de euros.
Este código postal requiere además cierta cautela geográfica, porque la correspondencia postal lo vincula tanto con San Sebastián de los Reyes como con Colmenar Viejo.
Aravaca también supera el millón
El 28023 madrileño, correspondiente a Aravaca y Valdemarín, ocupa el puesto 14. La vivienda media cuesta 1,21 millones de euros y tiene 235 metros cuadrados.
Es otro buen ejemplo de la diferencia entre medir el lujo por precio unitario o por desembolso total. Sus 5.143 euros por metro cuadrado no permiten a Aravaca acercarse a Recoletos en una clasificación convencional. Pero la abundancia de grandes pisos y chalets hace que el comprador termine gastando de media más de 1,2 millones.
En el 28023 se comercializan tanto grandes pisos en urbanizaciones como chalets de 700 metros cuadrados y varios millones de euros. El último código postal que entra en la clasificación es el 28036, correspondiente principalmente a Nueva España y Castilla, en Chamartín. Allí la operación media alcanza 1,16 millones de euros, con viviendas de unos 150 metros cuadrados.
Donostia desaparece del ranking
Hay una ausencia especialmente significativa si se compara esta tabla con la de precios por metro cuadrado: Donostia. La capital guipuzcoana colocaba cuatro códigos postales entre los catorce más caros de España por metro cuadrado. Sin embargo, ninguno entra entre los quince primeros por importe total.
La explicación es sencilla: Donostia tiene viviendas extraordinariamente caras por unidad de superficie, pero generalmente mucho más pequeñas que los chalets de La Moraleja, Fuente del Fresno o las villas de Mallorca e Ibiza.
El 20007 de Miraconcha-La Concha, por ejemplo, alcanzaba 9.874 euros por metro cuadrado, cuarto precio más alto de España, pero la vivienda media vendida tenía unos 92 metros cuadrados. La operación se quedaba así en unos 910.000 euros.
En La Moraleja sucede exactamente lo contrario: el metro cuadrado cuesta bastante menos, 7.161 euros, pero se compran viviendas de casi 300 metros. El cheque final supera los 2,1 millones.
Dos formas distintas de medir dónde viven los ricos
Las dos clasificaciones responden, por tanto, a preguntas diferentes. Si queremos saber dónde es más caro comprar un metro cuadrado, ganan Recoletos y el barrio de Salamanca. Si preguntamos dónde cuesta más la vivienda que efectivamente se compra, gana La Moraleja.
La diferencia no es menor. Una vivienda media escriturada en el 28109 cuesta 521.000 euros más que una del 28001, pese a que el metro cuadrado de La Moraleja es un 41% más barato.
También explica el espectacular resultado de Baleares. En Mallorca e Ibiza coinciden dos factores: precios unitarios muy elevados y propiedades grandes. El resultado son seis códigos postales baleares entre los diez primeros de España por desembolso medio.
Los datos proceden de las compraventas efectivamente autorizadas ante notario, no de anuncios inmobiliarios. El Portal Estadístico del Notariado publica, entre otros indicadores, el importe medio total, el precio por metro cuadrado, la superficie y el número de operaciones, y actualiza mensualmente la información para mostrar los últimos doce meses de actividad.
Hay que tener en cuenta, finalmente, que algunas posiciones tienen muestras reducidas. Deià-Sóller se basa en once operaciones y el 07159 de Andratx en doce, mientras que La Moraleja suma 166, el 28001 madrileño 470 y el 28006 nada menos que 587.
¿Y si eliminamos el límite de diez operaciones?
La clasificación cambia radicalmente si admitimos códigos postales con menos de diez compraventas informadas. De hecho, La Moraleja perdería el primer puesto de España.
El código postal 07816 de Sant Antoni de Portmany, en Ibiza, presenta un precio medio de nada menos que 2,04 millones de euros por vivienda, ligeramente por debajo incluso del resultado de La Moraleja. El problema es que el dato se obtiene a partir de solo cinco compraventas.
Las viviendas transmitidas son además enormes: 333 metros cuadrados de media, a 6.122 euros por metro cuadrado. Basta que entre esas cinco operaciones haya alguna villa excepcional para modificar sustancialmente el promedio.
Algo parecido ocurre con el 07814 de Santa Eulària des Riu, también en Ibiza. Sus cinco operaciones arrojan un precio medio de 1,69 millones de euros, 9.100 euros por metro cuadrado y 186 metros de superficie.
Y todavía más extremo resulta el 07811 de Sant Joan de Labritja: las cinco viviendas vendidas costaron 1,56 millones de euros de media y tenían nada menos que 393 metros cuadrados.
Estos son los códigos postales con menos de diez operaciones que arrojan los precios medios más elevados:
| CP | Municipio | Precio medio | €/m² | Superficie | Operaciones |
|---|---|---|---|---|---|
| 07816 | Sant Antoni de Portmany | 2.041.000 € | 6.122 € | 333 m² | 5 |
| 07814 | Santa Eulària des Riu | 1.689.050 € | 9.100 € | 186 m² | 5 |
| 07811 | Sant Joan de Labritja | 1.562.200 € | 3.973 € | 393 m² | 5 |
| 35106 | San Bartolomé de Tirajana | 1.141.250 € | 7.514 € | 152 m² | 8 |
| 07109 | Fornalutx | 888.333 € | 6.422 € | 138 m² | 6 |
| 17132 | Foixà | 831.000 € | 2.947 € | 282 m² | 5 |
| 28861 | Paracuellos de Jarama | 825.833 € | 2.133 € | 387 m² | 6 |
| 17113 | Parlavà / Forallac | 798.125 € | 2.619 € | 305 m² | 8 |
| 17528 | Guils de Cerdanya | 718.556 € | 4.352 € | 165 m² | 9 |
| 17110 | Forallac | 704.875 € | 2.547 € | 277 m² | 4 |
La tabla deja dos cosas bastante claras. La primera es la extraordinaria concentración del mercado inmobiliario de lujo en Ibiza: los tres precios absolutos más elevados entre las zonas con pocas operaciones corresponden a la isla.
La segunda es precisamente la razón por la que Gananzia ha decidido no mezclarlos con la clasificación principal. Cinco operaciones pueden servir para saber que existe un mercado de vivienda extraordinariamente cara, pero son insuficientes para proclamar con demasiada rotundidad que una zona es más cara que otra con cientos de transacciones.
El contraste entre el 07816 y La Moraleja es especialmente ilustrativo. Sant Antoni alcanza 2,04 millones de euros con cinco operaciones, mientras que el 28109 de La Moraleja supera los 2,12 millones con 166 operaciones informadas. El segundo dato es estadísticamente muchísimo más consistente.
Hay además algunos resultados curiosos fuera de las islas. En Foixà (Girona), cinco operaciones dan una vivienda media de 831.000 euros; en Paracuellos de Jarama, seis operaciones elevan el promedio hasta 825.833 euros gracias a viviendas de 387 metros cuadrados; y el código 17113, compartido por Parlavà y Forallac, alcanza 798.125 euros con ocho operaciones.
También aparece Euskadi. El 20491 guipuzcoano, compartido por Belauntza, Leaburu y Gaztelu, registra cinco operaciones con un precio medio de 625.000 euros. Y el 01196, compartido por Zigoitia y Vitoria-Gasteiz, alcanza 602.333 euros con seis compraventas informadas.
Estos datos no son inútiles. Al contrario, permiten detectar pequeños mercados de lujo que desaparecerían de cualquier clasificación que exigiera cientos de transacciones. Pero deben interpretarse como lo que son: indicios basados en muy pocas operaciones y no precios representativos con la misma robustez que los de los grandes mercados.
Por eso el ranking principal empieza en diez compraventas. Y aun así conviene mirar siempre la muestra: no tiene el mismo valor estadístico un promedio calculado con diez escrituras que otro respaldado por las 470 del 28001 madrileño, las 587 del 28006 o las 166 de La Moraleja.
Sobre el Autor
Xabier Gepetia
Xabier Gepetia es ingeniero industrial y redacta periódicamente reportajes de profundidad sobre cuestiones tecnológicas de interés en la empresa vasca.