La gran mentira de las viviendas turísticas: apenas son el 0,4% de las casas de Euskadi

Las viviendas turísticas se han convertido en uno de los grandes culpables de la crisis inmobiliaria. El razonamiento parece incontestable: cada piso que se alquila por días a turistas es una vivienda que no se ofrece a una familia y, por tanto, Airbnb y otras plataformas estarían contribuyendo decisivamente a reducir la oferta y encarecer los alquileres. El problema es que los números de Euskadi no encajan demasiado bien con ese relato.

En mayo de 2026 había 5.072 viviendas turísticas comercializadas en Euskadi, según la estadística experimental del INE. Frente a un parque residencial superior al millón de viviendas, representan aproximadamente el 0,4% del total. Dicho de otra manera: de cada 1.000 viviendas existentes en Euskadi, unas cuatro se utilizan como alojamiento turístico.

Hay que tener en cuenta que a nivel europeo, según Financial Times, esta cifra ronda el 1,2% del parque habitacional y en algunos destinos, como Sorrento, Dubrovnik o Fuerteventura, pueden llegar a representar alrededor del 20% del total. Las grandes ciudades, como Lisboa, Barcelona, Madrid, París, Berlín o Ámsterdam, están en cuotas muy similares a la vasca, siempre por debajo del 0,5%.

Uno de los análisis más completos sobre el fenómeno es el realizado por el economista Borja Vivanco Díaz para la revista Ekonomiaz del propio Gobierno Vasco. Vivanco estudia la distribución municipal de las viviendas turísticas, calcula índices de saturación y analiza su relación con las zonas de mercado residencial tensionado.

Su interpretación es bastante más preocupante que la que sugiere el simple 0,4%: considera elevado que Euskadi rozara ya las 5.000 viviendas turísticas en 2024 y advierte de los riesgos de “turistificación”, gentrificación y financiarización de la vivienda. Su análisis apunta además a una cuestión fundamental: el promedio de Euskadi puede ocultar concentraciones mucho mayores en determinados municipios y barrios.

Y todavía hay otro dato más incómodo: su número está disminuyendo. En apenas un año han desaparecido de las plataformas más de 400 viviendas turísticas. Pese a ello, el precio de la vivienda ha seguido aumentando. Esto no demuestra que las viviendas turísticas no influyan en los precios. Pero sí obliga a preguntarse si tiene sentido convertir un fenómeno que afecta aproximadamente a cuatro de cada mil viviendas en uno de los principales responsables de la crisis residencial vasca.

La distribución territorial hace todavía más evidente el problema del diagnóstico. Las viviendas turísticas están extraordinariamente concentradas. Donostia y Bilbao reúnen aproximadamente la mitad de todas las existentes en Euskadi y otro porcentaje importante se localiza en unos pocos municipios costeros.

En Vitoria, por el contrario, su presencia es casi testimonial. El INE detectaba a finales de 2025 apenas 91 viviendas turísticas, alrededor del 0,08% del parque residencial. Resulta difícil atribuir una parte significativa de los problemas de acceso a la vivienda de la capital alavesa a un fenómeno de semejante dimensión.

Bilbao tampoco parece una ciudad tomada por Airbnb. En mayo de 2026 había 1.257 viviendas turísticas, equivalentes aproximadamente al 0,76% de las viviendas familiares de la ciudad. Su número, además, apenas ha variado durante los últimos dos años.

Podemos plantear un escenario deliberadamente extremo para apreciar su magnitud. Supongamos que mañana Bilbao prohibiera todas las viviendas turísticas, que sus propietarios aceptaran la prohibición sin recurrirla y que absolutamente las 1.257 se incorporaran inmediatamente al mercado residencial.

La oferta total de viviendas de Bilbao aumentaría menos de un 1%. Naturalmente, 1.257 viviendas adicionales serían bienvenidas y podrían producir algún efecto sobre determinados segmentos del alquiler. Pero parece difícil sostener que una transformación semejante resolvería el desequilibrio estructural entre oferta y demanda que sufre la ciudad.

Donostia es diferente. Allí el INE contabilizaba 1.350 viviendas turísticas en mayo de 2026, aproximadamente el 1,43% del parque residencial. Además, su concentración en determinadas zonas de la ciudad puede hacer que el impacto local sea bastante superior al que sugiere el promedio municipal.

Hay otro dato especialmente significativo: las viviendas turísticas aportan alrededor del 32% de las plazas de alojamiento turístico de Donostia. Eliminarlas tendría, por tanto, consecuencias no solo sobre el mercado residencial sino también sobre la capacidad turística de la ciudad. Incluso en Donostia, sin embargo, su número está bajando. El INE llegó a detectar 1.476 viviendas turísticas en agosto de 2024. En mayo de 2026 eran 1.350, aproximadamente un 9% menos.

El fenómeno alcanza mayor intensidad relativa en algunos municipios costeros. Bermeo ronda las 200 viviendas turísticas, algo más del 2% de su parque residencial, y Bakio presenta una proporción similar. En Hondarribia se acercan al 1,5% y en Zarautz están alrededor del 1,2%.

Aquí sí resulta razonable pensar que la vivienda turística puede ejercer una presión apreciable, especialmente porque hablamos de mercados pequeños, con poca oferta disponible y una fuerte demanda estacional. Pero incluso entre estas localidades encontramos otro fenómeno que recibe bastante menos atención: las segundas residencias y las viviendas vacías son muchas más que las turísticas.

Zarautz es un caso revelador. Actualmente aparecen en las plataformas unas 137 viviendas turísticas. Sin embargo, existen más de 2.400 viviendas que no constituyen residencia principal por distintos motivos. El volumen de viviendas vacías o utilizadas como segunda residencia multiplica ampliamente el de alojamientos turísticos.

Es una distinción importante. Una vivienda que aparece en Airbnb resulta muy visible: tiene fotografías, precio, calendario de disponibilidad y comentarios de huéspedes. Una segunda residencia que permanece cerrada diez meses al año es prácticamente invisible para el debate público, aunque tampoco esté disponible para una familia que quiera vivir permanentemente en el municipio.

Esto explica por qué Airbnb se ha convertido en un adversario políticamente tan cómodo. Es identificable, cuantificable y está asociado a una multinacional estadounidense. El problema estructural de la vivienda es bastante más complicado: falta construcción, los hogares son cada vez más pequeños, la demanda se concentra en determinados municipios, hay miles de segundas residencias y viviendas infrautilizadas y el parque de alquiler es reducido.

Hay además un problema estadístico que suele pasar desapercibido. Una vivienda turística registrada no es necesariamente una vivienda turística realmente activa. El registro del Gobierno Vasco contabiliza establecimientos autorizados. El INE utiliza otro método: rastrea las principales plataformas digitales e intenta identificar las viviendas que realmente están siendo comercializadas, eliminando además duplicidades cuando un mismo alojamiento aparece anunciado en varias webs.

Por eso las cifras no coinciden. En algunos municipios existen bastantes más licencias que viviendas detectadas en las plataformas. Un propietario puede conservar su autorización aunque temporalmente no esté alquilando la vivienda a turistas. Y ocurre algo todavía más importante: prohibir una vivienda turística no garantiza que se convierta en alquiler residencial.

El propietario puede venderla. Puede utilizarla como segunda residencia. Puede dejarla vacía. Puede alquilarla por temporadas. O puede decidir utilizarla personalmente. La equivalencia política «una vivienda turística menos = una vivienda habitual más» resulta, por tanto, demasiado sencilla.

Las administraciones vascas, sin embargo, están endureciendo considerablemente la regulación. Donostia ha llegado prácticamente a cerrar la puerta a nuevas licencias y el Gobierno Vasco ha introducido nuevos instrumentos para limitar este tipo de alojamiento, especialmente en municipios declarados como zonas de mercado residencial tensionado.

La lógica es comprensible. Allí donde existe una concentración elevada, impedir que más viviendas abandonen el mercado residencial puede ser una herramienta razonable. Lo que resulta mucho más discutible es convertir esa herramienta en una política central contra la crisis de vivienda.

Hay una comparación que ayuda a poner las cifras en perspectiva. El programa Bizigune del Gobierno Vasco ha conseguido movilizar ya más de 7.600 viviendas de propietarios privados para destinarlas a alquiler asequible. Es decir, solo Bizigune ha incorporado al mercado protegido aproximadamente un 50% más de viviendas de las que existen actualmente como alojamientos turísticos en toda Euskadi.

La comparación sugiere una estrategia diferente. Quizás sea más efectivo convencer a los propietarios para que pongan viviendas en alquiler que prohibirles determinados usos esperando que después las alquilen. La propia evolución reciente proporciona otro pequeño experimento natural. Euskadi ha perdido más de 400 viviendas turísticas en un año. Si la expansión de Airbnb fuera una de las principales causas del encarecimiento residencial, cabría esperar que esta reducción ayudara al menos a aliviar la presión.

No parece estar sucediendo. Los precios de la vivienda continúan aumentando y la dificultad para encontrar un alquiler asequible sigue siendo uno de los grandes problemas de las principales ciudades vascas. La explicación más probable es que estamos hablando de magnitudes muy diferentes.

Euskadi no necesita 5.000 viviendas más. Necesita decenas de miles. De hecho, los propios planes urbanísticos permiten hacerse una idea de la escala. Solo Bilbao, Vitoria y Donostia contemplan decenas de miles de nuevas viviendas en sus desarrollos actuales y futuros. Frente a esas necesidades, las 5.072 viviendas turísticas de toda Euskadi constituyen una bolsa aprovechable, pero pequeña.

Esto no significa que deban quedar sin regulación. Las viviendas turísticas generan externalidades que van más allá del precio: molestias en las comunidades, rotación permanente de visitantes, transformación comercial de los barrios y concentración turística. Y en determinados puntos de Donostia o de la costa su densidad puede justificar restricciones específicas.

El error consiste en confundir un problema local con una explicación general. Bermeo puede tener un problema con las viviendas turísticas. Determinados barrios de Donostia pueden tenerlo. Bakio puede tenerlo. Pero resulta difícil sostener que Vitoria tenga una crisis residencial porque el 0,08% de sus viviendas se dedique al turismo.

Y resulta igualmente difícil explicar el problema del conjunto de Euskadi mediante un uso que afecta aproximadamente al 0,4% de su parque residencial. La gran mentira, por tanto, no es que las viviendas turísticas tengan efectos sobre el mercado inmobiliario. Los tienen. La gran mentira es convertirlas en uno de los grandes culpables de una crisis de vivienda cuyas dimensiones son muy superiores.

Regular Airbnb puede ayudar en algunos lugares. Recuperar algunas viviendas turísticas para uso residencial también. Pero mientras Euskadi discute sobre 5.000 pisos turísticos, el verdadero reto consiste en construir y movilizar decenas de miles de viviendas para quienes quieren vivir aquí todo el año.