Kutxabank tendrá que devolver 15.000 euros por vender una vivienda sin salida de humos en la cocina

Kutxabank no sólo está acumulando pleitos relacionados con las cláusulas de sus hipotecas. Entre las sentencias analizadas por Gananzia aparece un caso muy diferente y particularmente llamativo: el banco vendió directamente una vivienda en Donostia que carecía de salida de humos en la cocina y ha sido condenado a devolver 15.000 euros a la compradora.

La Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Gipuzkoa ha confirmado íntegramente la condena dictada en 2023 por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Donostia. Kutxabank recurrió aquella resolución, pero la Audiencia ha rechazado todos sus argumentos y le ha impuesto además las costas de la apelación. El caso resulta especialmente interesante porque Kutxabank no intervino como financiador de la operación, sino como propietario y vendedor del inmueble.

La compradora adquirió a Kutxabank el piso mediante escritura pública el 4 de noviembre de 2021 por 239.000 euros. Antes de comprarlo sólo había visitado la vivienda una vez, acompañada por personal de la inmobiliaria intermediaria. En aquel momento ni siquiera había suministro eléctrico.

Nada hacía sospechar aparentemente que hubiera un problema importante en la cocina. La vivienda disponía incluso de una antigua cocina económica, lo que hacía razonable pensar que necesariamente tenía algún sistema para evacuar el humo. El problema apareció después de la compra. La nueva propietaria encargó una reforma integral y, al comenzar a demoler y retirar los azulejos de la cocina, descubrió que no existía un conducto operativo de extracción de humos. No se trataba simplemente de que faltara una campana extractora.

Los planos originales del edificio, construido en los años cincuenta, contemplaban dos conductos, uno para esta vivienda y otro para el piso contiguo. Sin embargo, las comprobaciones realizadas posteriormente revelaron la existencia de un único conducto, ocupado prácticamente en su totalidad por la extracción de humos de la vivienda vecina.

La consecuencia era importante. Según el perito de la compradora, sin una salida de humos sólo podían utilizarse determinados sistemas de cocción que no requirieran una evacuación convencional. Además, muchas de las ventanas del piso daban a un patio interior cubierto, lo que agravaba las limitaciones de ventilación.

La propietaria consideró que había comprado una vivienda con un vicio oculto que reducía significativamente su valor. Su reclamación inicial fue bastante superior a los 15.000 euros que finalmente consiguió. Solicitó que el precio pagado a Kutxabank se redujera desde los 239.000 euros hasta 217.400,31 euros, es decir, reclamó al banco 21.599,69 euros. Esa era la diferencia que, según la tasación aportada, existía entre una vivienda normal y aquella vivienda sin salida de humos.

El Juzgado de Primera Instancia estimó parcialmente su reclamación y fijó la devolución en 15.000 euros, más los correspondientes intereses. El banco no aceptó la resolución y llevó el caso ante la Audiencia Provincial de Gipuzkoa. Su principal argumento era que no se había demostrado realmente que la vivienda careciera de salida de humos.

Kutxabank alegaba, entre otras cosas, que el proyecto original del edificio sí contemplaba el conducto y que una vivienda que había estado habitada necesariamente tenía que haber dispuesto de algún sistema de evacuación. También cuestionó las comprobaciones realizadas por el perito de la compradora.

El banco planteó además un argumento peculiar: la compradora era abogada en ejercicio, por lo que consideraba que estaba especialmente capacitada para advertir el problema antes de adquirir la vivienda. La Audiencia rechaza también esta tesis. Ser jurista, viene a decir el tribunal, no convierte a una persona en experta en construcción. Y para comprobar realmente si existía el conducto era necesario picar la pared, algo que difícilmente podía hacer una potencial compradora durante una visita al piso.

La sentencia dedica bastante espacio a reconstruir físicamente qué había sucedido. Tras retirar el alicatado apareció un espacio vertical detrás de la antigua cocina económica con restos de hollín, señal de que en algún momento se había utilizado para evacuar los humos. Pero el hueco se encontraba posteriormente cegado con ladrillos.

Kutxabank sostuvo, a través de su perito, que detrás de esos ladrillos podía continuar existiendo el conducto cerámico original. La Audiencia no acepta esa explicación. Considera que la pared no tiene grosor suficiente para que detrás se encuentre ese supuesto conducto y relaciona la desaparición de la salida con lo observado en la vivienda vecina: donde deberían existir dos conductos sólo aparece uno, utilizado por el vecino.

La conclusión de los magistrados es contundente: aunque la vivienda hubiera tenido salida de humos antiguamente, cuando Kutxabank la vendió ya no disponía de ella. La Audiencia considera suficientemente acreditada la existencia de un defecto grave porque la cocina “no sirve para la finalidad que le es propia”.

Solucionarlo tampoco parece sencillo. Una eventual conexión con el conducto de la vivienda contigua exigiría sistemas específicos, obras y, además, la colaboración del vecino. El tribunal considera también que el defecto era realmente oculto.

La presencia de la vieja cocina económica jugaba incluso en sentido contrario: hacía pensar a cualquier comprador razonable que debía existir una chimenea o tiro de evacuación. Para saber que ya no estaba operativo había que realizar comprobaciones que implicaban abrir la pared.

La legislación civil establece además una cuestión importante para Kutxabank como vendedor: la responsabilidad por vicios ocultos no depende necesariamente de que el vendedor conociera el defecto. La Audiencia recuerda que se trata, en principio, de una responsabilidad objetiva: acreditado un defecto oculto, preexistente y suficientemente grave, el vendedor puede responder aunque lo ignorase.

Por tanto, la sentencia no acredita que Kutxabank supiera que faltaba la salida de humos cuando vendió el piso. Lo que determina es que, como vendedor, debe responder por el defecto. La Audiencia Provincial desestima íntegramente la apelación y mantiene la devolución de 15.000 euros más intereses.

Y el recurso tiene una consecuencia económica adicional para Kutxabank: deberá asumir las costas de la segunda instancia y pierde el depósito constituido para recurrir. El asunto se diferencia así claramente de la multitud de pequeñas reclamaciones hipotecarias que están enfrentando a Kutxabank con sus clientes en los tribunales vascos.

Aquí no se discute una comisión bancaria ni una cláusula de una hipoteca. Kutxabank actuaba como cualquier otro propietario que vende un inmueble y ha terminado respondiendo por un defecto que el comprador no podía detectar razonablemente antes de firmar.

La sentencia deja además una enseñanza interesante para quienes compren viviendas procedentes de bancos: que el vendedor sea una entidad financiera no elimina la necesidad de revisar exhaustivamente el inmueble ni, a la inversa, libera al banco de las mismas responsabilidades por vicios ocultos que tendría cualquier otro vendedor.