Euskadi construye un 70% menos de edificios residenciales que antes de la crisis inmobiliaria

La construcción residencial en Euskadi ha experimentado una transformación radical desde el estallido de la burbuja inmobiliaria. Entre 2000 y 2009 se levantaron 29.841 edificios que todavía figuran en los catastros vascos, frente a los 8.726 correspondientes a la década siguiente. La caída alcanza el 71%, aunque las estadísticas oficiales de viviendas iniciadas y terminadas muestran que el descenso en el número de edificios no debe confundirse con una reducción equivalente en el número de viviendas.

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Un análisis realizado por Gananzia a partir de los datos catastrales de Álava, Bizkaia y Gipuzkoa permite reconstruir la evolución del parque residencial vasco desde comienzos del siglo XX. La información identifica los edificios que siguen existiendo y los clasifica según su año de construcción, lo que permite observar los principales ciclos inmobiliarios y sus consecuencias sobre el parque actual.

El máximo de las últimas décadas se alcanzó en 2004, con 3.321 edificios residenciales, seguido de 2006, con 3.269. La actividad comenzó a reducirse posteriormente y se desplomó tras la crisis financiera de 2008. En 2015 apenas aparecen 607 edificios y, desde entonces, los registros se mantienen generalmente por debajo de los 800 anuales. En 2024 se contabilizan 728, menos de una cuarta parte de los correspondientes a 2004.

La perspectiva histórica muestra que el gran crecimiento del parque residencial vasco se produjo durante la segunda mitad del siglo XX. La industrialización, las migraciones interiores y la expansión de las ciudades impulsaron la construcción de numerosos barrios, especialmente en el Gran Bilbao, Donostialdea y Vitoria-Gasteiz. Aquella etapa dejó una huella que todavía resulta visible en la antigüedad de buena parte de los edificios existentes.

El análisis de los registros catastrales identifica 101.343 edificios residenciales con fechas de construcción comprendidas entre 1970 y 2025. De ellos, 49.015 corresponden a Bizkaia, 30.080 a Gipuzkoa y 22.248 a Álava. Bizkaia concentra así el 48,4% de los edificios de ese periodo, frente al 29,7% de Gipuzkoa y el 22% de Álava.

Sin embargo, el número de edificios no equivale al número de viviendas. Una casa unifamiliar y un bloque con decenas de pisos cuentan como una sola construcción en esta estadística. Esta diferencia resulta fundamental para interpretar la evolución del sector y valorar hasta qué punto el descenso de la actividad ha afectado a la oferta residencial.

Las estadísticas del Gobierno Vasco permiten introducir ese matiz. Según el Observatorio Vasco de la Vivienda, en 2024 se iniciaron 5.428 viviendas, frente a las 4.781 de 2021, lo que supone un incremento del 13,5%. En el mismo periodo, las viviendas terminadas pasaron de 4.442 a 4.657, con un aumento del 4,8%. La recuperación no ha sido uniforme: en 2022 se terminaron 5.127 viviendas, mientras que en 2023 la cifra descendió a 3.537.

También destaca el peso de la vivienda protegida. En 2024 se iniciaron 2.005 viviendas de esta categoría, el 36,9% del total, y se terminaron 1.956, equivalentes al 42% de las finalizadas. Estas cifras muestran que la producción residencial reciente depende en una proporción considerable de las promociones sujetas a algún régimen de protección.

La comparación plantea una cuestión interesante: ¿se están construyendo menos edificios, pero con más viviendas en cada uno? Es una posibilidad que explicaría parte de la diferencia entre las dos estadísticas, aunque los datos examinados todavía no permiten demostrarla. Para comprobarlo sería necesario cruzar las series históricas de edificios de nueva planta y viviendas terminadas, teniendo en cuenta también el desfase entre el inicio y la finalización de las obras.

El análisis catastral presenta, además, algunas limitaciones. La principal es que solo incluye los edificios que continúan registrados, por lo que no recoge los inmuebles construidos y posteriormente demolidos. Esta circunstancia afecta especialmente a los periodos más antiguos y hace que las cifras no puedan interpretarse como una estadística histórica completa de la construcción.

También existen anomalías en las fechas. El año 1900 concentra 14.969 edificios residenciales, una cifra extraordinaria que apunta a la utilización de fechas convencionales para inmuebles cuya antigüedad exacta se desconoce. Por esa razón se ha excluido del gráfico histórico. Otros años redondos, como 1950 o 1960, también presentan concentraciones que aconsejan prudencia.

Pese a estas limitaciones, los datos permiten identificar con claridad el cambio de ciclo posterior a la crisis inmobiliaria. Euskadi ha pasado de registrar más de 3.000 edificios residenciales anuales durante el auge inmobiliario a cifras generalmente inferiores a 800 en los últimos años. La producción de viviendas ha mostrado cierta recuperación reciente, pero sigue siendo necesario contrastar su evolución histórica completa para determinar hasta qué punto el sector ha compensado la menor construcción de edificios con promociones de mayor capacidad.

La cuestión tiene especial relevancia en un momento en el que la escasez de vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas económicos y sociales de Euskadi. Los datos muestran que el ritmo de incorporación de edificios residenciales es muy inferior al de hace dos décadas, pero no permiten concluir, por sí solos, cuántas viviendas adicionales necesita el territorio ni qué parte de esa demanda podría atenderse mediante rehabilitación, sustitución de inmuebles o nuevas promociones.