Donostia monopoliza los códigos postales más caros de Euskadi

Que Donostia es la ciudad más cara de Euskadi para comprar una vivienda no sorprenderá a nadie. Lo que resulta mucho más llamativo es comprobar hasta qué punto domina la clasificación: 16 de los 20 códigos postales vascos con el precio por metro cuadrado más elevado están en la capital guipuzcoana.

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Gananzia ha analizado los datos del Portal Estadístico del Notariado correspondientes a los últimos doce meses disponibles y ha ordenado todos los códigos postales de Euskadi por el precio real al que se han escriturado las viviendas.

Para evitar que unas pocas operaciones excepcionales alteren la clasificación, solo hemos tenido en cuenta los códigos postales con al menos diez compraventas con información suficiente sobre precio y superficie.

El resultado es contundente.

#	CP	Municipio / zona aproximada	€/m²	Precio medio	Operaciones
1	20007	Donostia: Miraconcha-La Concha	9.874 €	910.257 €	47
2	20004	Donostia: Centro, plaza Gipuzkoa-Boulevard	9.078 €	992.919 €	40
3	20002	Donostia: Gros-Zurriola	8.286 €	697.232 €	62
4	20006	Donostia: Amara Viejo-sur del Centro	8.133 €	619.973 €	75
5	20005	Donostia: Centro-Buen Pastor	7.906 €	650.991 €	55
6	20003	Donostia: Parte Vieja	7.811 €	596.662 €	106
7	20008	Donostia: Antiguo-Ondarreta	6.608 €	587.573 €	93
8	20012	Donostia: Egia	6.454 €	453.961 €	142
9	20009	Donostia: Aiete	6.446 €	628.287 €	82
10	20001	Donostia: Gros	6.197 €	500.460 €	125
11	20018	Donostia: Ibaeta-Berio	6.178 €	581.423 €	104
12	20800	Zarautz	6.051 €	495.633 €	291
13	20014	Donostia: Loiola-Martutene	5.969 €	507.503 €	207
14	20013	Donostia: Altza-Bidebieta	5.967 €	545.478 €	128
15	20010	Donostia: Amara Berri	5.843 €	481.734 €	95
16	20011	Donostia: Amara	5.533 €	434.494 €	103
17	20015	Donostia: Intxaurrondo	5.079 €	375.797 €	125
18	48009	Bilbao: Abando-Indautxu	4.912 €	594.695 €	138
19	48011	Bilbao: Deusto	4.715 €	656.232 €	106
20	48992	Getxo: Neguri	4.614 €	596.734 €	128

Donostia juega en otra liga

La primera conclusión es que hablar simplemente de un mercado inmobiliario vasco es bastante engañoso. El código 20007, que comprende Miraconcha, el paseo de La Concha y parte del Centro, alcanza los 9.874 euros por metro cuadrado. Es prácticamente el doble que el código postal más caro de Bilbao.

Pero lo extraordinario es que el fenómeno no se limita a La Concha. El 20004 del Centro supera los 9.000 euros; Gros-Zurriola alcanza 8.286; Amara Viejo supera los 8.100; y Centro-Buen Pastor y la Parte Vieja se acercan a los 8.000.

Hasta Egia alcanza 6.454 euros, Gros 6.197 e Intxaurrondo 5.079. Es decir, el problema ya no consiste únicamente en que Donostia tenga algunas calles extraordinariamente caras. Prácticamente toda la ciudad presenta precios que serían considerados de lujo en cualquier otra localidad vasca.

El 20003, por ejemplo, corresponde a la Parte Vieja: calles como Fermín Calbetón y el entorno del Boulevard se encuentran dentro de este código postal. El 20012 incluye expresamente Egia, Duque de Mandas, Cristina Enea y Polloe, mientras que el 20001 comprende buena parte de Gros, incluidas Gran Vía, Txofre, Miracruz e Iparragirre.

Zarautz es la única que se cuela

Hay que bajar hasta el puesto número 12 para encontrar el primer código postal que no pertenece a Donostia. Es Zarautz, con 6.051 euros por metro cuadrado.

El dato es especialmente significativo porque se basa en 291 operaciones informadas, una muestra mucho mayor que la de cualquiera de los códigos postales del centro donostiarra.

Después vuelven a aparecer cinco códigos postales consecutivos de Donostia. En total, Gipuzkoa ocupa los 17 primeros puestos de la clasificación. Bizkaia no aparece hasta el 18.

Bilbao, a mitad de precio que La Concha

El código postal más caro de Bilbao es el 48009, correspondiente fundamentalmente a Abando e Indautxu, con 4.912 euros por metro cuadrado.

La cifra es elevada, pero supone prácticamente la mitad de los 9.874 euros del 20007 donostiarra. El siguiente código bilbaíno es el 48011 de Deusto, con 4.715 euros.

Resulta curioso que el precio total de la vivienda media sea incluso mayor en Deusto que en Abando-Indautxu: 656.232 frente a 594.695 euros. La explicación está en el tamaño de las propiedades transmitidas: unos 139 metros cuadrados de media en el 48011 frente a 121 en el 48009.

Neguri solo consigue ser vigésima

Quizás la mayor sorpresa sea Neguri. El 48992 de Getxo tiene una enorme carga simbólica como residencia tradicional de algunas de las familias más acomodadas de Bizkaia. Sin embargo, sus 4.614 euros por metro cuadrado solo le permiten ocupar el puesto número 20.

Eso no significa que las viviendas sean baratas. La operación media alcanza casi 597.000 euros, en buena medida porque las propiedades transmitidas tienen unos 129 metros cuadrados. Pero por unidad de superficie Neguri queda por debajo de nada menos que 17 códigos postales guipuzcoanos.

Álava no coloca ninguno

Más significativa todavía es la ausencia completa de Álava. Ningún código postal alavés aparece entre los veinte primeros de Euskadi.

La clasificación permite visualizar así una enorme fractura territorial. En su parte superior encontramos fundamentalmente una ciudad, Donostia; después Zarautz; y solo al final aparecen Bilbao y Getxo.

El dato encaja con la fotografía general que ofrece el propio Notariado: Euskadi se encuentra entre las comunidades con la vivienda más cara de España, pero esa media esconde diferencias territoriales enormes.

¿Y los códigos postales con pocas compraventas?

El ranking anterior exige un mínimo de diez compraventas informadas. ¿Qué ocurre si eliminamos ese filtro?

Aparecen algunos códigos postales con precios elevados, aunque ninguno alcanza los niveles del centro de Donostia. Estos son los 15 más caros de Euskadi entre los que únicamente se han registrado entre cuatro y nueve operaciones con información de precio y superficie:

#	CP	Municipio(s)	€/m²	Precio medio	Operaciones informadas
1	20491	Belauntza / Leaburu / Gaztelu	4.246 €	625.000 €	5
2	20268	Altzo / Amezketa / Tolosa	3.198 €	240.625 €	4
3	20494	Alkiza / Hernialde	2.895 €	362.990 €	6
4	01196	Zigoitia / Vitoria-Gasteiz	2.880 €	602.333 €	6
5	20128	Hernani	2.546 €	181.800 €	5
6	20493	Berastegi / Berrobi / Elduain	2.523 €	183.122 €	7
7	01520	Arratzua-Ubarrundia / Vitoria-Gasteiz	2.402 €	336.000 €	9
8	48315	Kortezubi	2.368 €	261.667 €	6
9	48112	Maruri-Jatabe	2.216 €	348.194 €	8
10	48287	Ea	2.204 €	133.063 €	8
11	48212	Mañaria	2.126 €	193.454 €	5
12	48192	Gordexola	2.099 €	373.667 €	9
13	01476	Ayala/Aiara	2.093 €	363.123 €	6
14	48710	Berriatua	2.011 €	244.429 €	7
15	20248	Arama / Gaintza / Altzaga	2.002 €	262.300 €	6

La primera conclusión es interesante: el filtro de diez operaciones no está ocultando ningún código postal que pueda competir con los más caros de Donostia.

El caso más extremo es el 20491, compartido por Belauntza, Leaburu y Gaztelu. Sus cinco operaciones alcanzan una media de 4.246 euros por metro cuadrado y nada menos que 625.000 euros por vivienda.

La cifra llama la atención, pero precisamente demuestra el problema de trabajar con muestras tan pequeñas. Las viviendas transmitidas tienen 147 metros cuadrados de media y basta con que varias de las cinco operaciones correspondan a propiedades de características excepcionales para disparar el resultado.

Algo parecido ocurre con el 01196 de Zigoitia y Vitoria-Gasteiz: solo seis operaciones informadas, pero un precio medio de 602.333 euros por vivienda. Las propiedades transmitidas tienen unos 209 metros cuadrados de media, lo que apunta a un tipo de vivienda completamente diferente al piso urbano que domina buena parte del mercado vasco.

También resulta curioso el peso de pequeños municipios rurales guipuzcoanos. Entre los seis primeros aparecen áreas postales de Belauntza-Leaburu-Gaztelu, Altzo-Amezketa-Tolosa y Alkiza-Hernialde, pese a que su escaso número de operaciones impide concluir que exista realmente un mercado residencial a esos precios.

La comparación con Donostia es, en cualquier caso, reveladora. Incluso el código postal vasco más caro entre los que tienen pocas compraventas, el 20491 con 4.246 euros por metro cuadrado, está muy por debajo de los 9.874 euros de Miraconcha, los 9.078 del 20004 del Centro o los 8.286 de Gros-Zurriola.

Por tanto, exigir diez operaciones no parece estar fabricando artificialmente el dominio donostiarra del ranking. Más bien sucede lo contrario: incluso cuando incluimos los mercados minúsculos y potencialmente más volátiles, ninguno se acerca a los precios de las zonas más caras de Donostia.