Burger King logra una rebaja del alquiler en Donostia por la pandemia, aunque el restaurante siguió siendo rentable

La Audiencia Provincial de Gipuzkoa ha reconocido a Burger King el derecho a recuperar parte del alquiler de su restaurante de la calle Oquendo de Donostia por el impacto de la pandemia. La sentencia, del 23 de octubre, considera que no era necesario que el establecimiento entrara en pérdidas ni que la cadena atravesara dificultades de solvencia: lo determinante era acreditar una alteración significativa del equilibrio económico del contrato.

El tribunal revoca la resolución que había desestimado íntegramente la demanda de Burger King Spain contra Henao Inversión y Servicios, firma cántabra propietaria del local perteneciente a la familia Simarro. Sin embargo, concede una reducción bastante inferior a la solicitada. La cadena reclamaba una rebaja del 50% desde marzo de 2020 hasta marzo de 2022; la Audiencia reconoce un descuento del 25% en ocho mensualidades y ordena devolver lo cobrado en exceso.

La reducción afecta a marzo de 2020 y al periodo comprendido entre agosto de ese año y febrero de 2021. Para abril, mayo, junio y julio de 2020 no establece descuentos adicionales, porque considera que la condonación de la mensualidad de abril, que la propietaria ya había asumido, compensó suficientemente la caída de ingresos de esos cuatro meses.

El contrato se había firmado en junio de 2015 por un plazo de 25 años, con una renta inicial de 99.756 euros anuales, actualizable con el IPC. Según el informe pericial de Burger King recogido en la sentencia, el alquiler ascendía a 8.710,52 euros mensuales en el periodo analizado.

La operación tenía también una estructura financiera relevante para la propietaria. Henao adquirió el inmueble el mismo día en que se suscribió el arrendamiento y financió la compra con un préstamo hipotecario de un millón de euros, a quince años, que suponía cuotas mensuales de 6.546,96 euros.

La arrendadora se presentó en el procedimiento como una empresa familiar de reducidas dimensiones frente a una cadena de mucha mayor envergadura. Pero la Audiencia descarta que esa diferencia determine el resultado: el análisis debe centrarse en las cuentas del restaurante y en el contrato concreto, sin trasladarlo a la solvencia global de Burger King.

Los informes periciales discrepaban sobre la magnitud y la interpretación de los daños. El aportado por la cadena situaba las ventas entre marzo de 2020 y febrero de 2021 en 892.966 euros, frente a los 1,64 millones del periodo equivalente anterior: una caída próxima al 46%. También calculaba pérdidas en ese intervalo. El peso del reparto a domicilio pasó del 16% al 40% de las ventas, sin compensar el retroceso del consumo en el establecimiento.

El perito de la propietaria ofrecía otra lectura. Sus cálculos por ejercicios naturales situaban el ebitda del restaurante en 94.301 euros en 2020, frente a 334.768 euros en 2019, y en 228.918 euros en 2021. Aunque el negocio seguía generando un resultado operativo positivo, la Audiencia considera que incluso esas cifras acreditan una caída suficientemente relevante para justificar una revisión temporal del alquiler.

La sentencia admite así una rebaja pese a que el restaurante conservó un ebitda positivo en 2020, conforme a los cálculos del perito de la arrendadora. Aplica la doctrina rebus sic stantibus, que permite modificar excepcionalmente las obligaciones de un contrato cuando circunstancias extraordinarias e imprevisibles alteran gravemente su equilibrio.

El tribunal tampoco acepta que Burger King tuviera que abandonar el local para evitar el perjuicio. El contrato permitía desistir con tres meses de preaviso una vez transcurridos los cinco primeros años, pero la Audiencia considera desproporcionado exigir la ruptura de una relación prevista para 25 años ante una situación transitoria cuya duración se desconocía.

La cadena, sin embargo, tampoco consigue trasladar íntegramente las consecuencias de la pandemia a la propietaria. Los magistrados califican de «unilateral e injustificada» su decisión de suspender también el reparto a domicilio entre el 14 de marzo y el 8 de abril de 2020, cuando esa actividad estaba permitida. Además, rechazan extender las rebajas hasta marzo de 2022 por falta de prueba del perjuicio posterior a febrero de 2021 y por la recuperación registrada durante ese ejercicio.

La Audiencia recuerda que la revisión del contrato debe repartir excepcionalmente el impacto de la crisis, sin garantizar la rentabilidad de la arrendataria a costa de la propietaria. No impone las costas de ninguna de las dos instancias. Contra la resolución cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo.