Benta Berri: 100 millones para resolver un problema, pero ¿dónde está la estrategia de vivienda pública?

La decisión del Gobierno vasco de pagar 100 millones de euros a una filial del fondo Blackstone para adquirir 510 viviendas protegidas en Benta Berri, Donostia, plantea una cuestión que merece más atención que el propio anuncio: ¿existe una estrategia económica y social que determine qué viviendas debe comprar la Administración, a qué precio y para quiénes?

La creación de un parque público de vivienda en alquiler tiene pleno sentido. Euskadi necesita disponer de inmuebles que permitan ofrecer alojamiento asequible a quienes no pueden acceder al mercado libre. Es una política que exige continuidad, inversiones importantes y una visión de varias décadas. Precisamente por eso, las decisiones de compra deberían responder a criterios generales, conocidos y verificables, y no depender principalmente de la aparición de conflictos que adquieren notoriedad pública.

El caso de Benta Berri es especialmente ilustrativo. Las 510 viviendas fueron construidas sobre terrenos del Gobierno vasco mediante un derecho de superficie concedido en 1994 a Metrovacesa y Vallehermoso. Actualmente, ese derecho pertenece a Testa Residencial, controlada por Blackstone, y se extinguirá en 2069. En ese momento, las edificaciones revertirían al propietario del suelo, la Administración de Lakua, sin necesidad de indemnizar a la empresa.

El Gobierno vasco va a pagar, por tanto, 100 millones de euros para recuperar anticipadamente unas viviendas que acabarían siendo suyas sin desembolso adicional en 2069. La operación puede estar justificada, pero este dato debería ocupar un lugar central en su explicación económica.

Hay razones para intervenir antes de esa fecha. Las viviendas perderán su protección en noviembre de 2028 y sus actuales inquilinos se enfrentaban a la incertidumbre sobre la continuidad de sus contratos y las futuras condiciones del alquiler. La adquisición permite evitar ese problema y conservar permanentemente los inmuebles dentro del parque protegido.

Ahora bien, que una operación tenga beneficios sociales no significa que cualquier precio esté justificado. Los 100 millones equivalen aproximadamente a 196.000 euros por vivienda, aunque la adquisición también incluye garajes y trasteros adicionales. Es una cantidad que puede parecer reducida para el mercado inmobiliario de Donostia, pero no estamos hablando de pisos libres en plena propiedad, sino de un derecho temporal sobre edificios ocupados y construidos en suelo público.

Para saber si el precio es adecuado habría que conocer la valoración de los derechos adquiridos, las rentas que generan los inmuebles, su estado de conservación, los gastos previstos y el rendimiento que podrían proporcionar hasta 2069. También sería necesario comparar el desembolso con otras inversiones capaces de incrementar el parque público. No se ha hecho pública, al menos hasta ahora, la tasación que permita comprobar si los 100 millones responden a esos criterios.

También merece una explicación el procedimiento elegido. La legislación patrimonial vasca establece la concurrencia como regla general para las adquisiciones, aunque permite compras directas cuando existen circunstancias que las justifican. La singularidad de los derechos de superficie de Benta Berri puede fundamentar una adquisición negociada con su titular. Pero eso no exime de justificar la elección ni el precio.

La cuestión más importante, en cualquier caso, es la ausencia de una comparación pública entre alternativas. Con 100 millones de euros se pueden adquirir viviendas existentes, promover nuevas construcciones, rehabilitar edificios o intervenir en otros conjuntos residenciales amenazados por el vencimiento de sus contratos. Cada opción tiene costes, plazos y consecuencias sociales diferentes.

Una estrategia global debería establecer prioridades: cuántas viviendas necesita incorporar anualmente la Administración, en qué municipios, para qué colectivos, con qué límites de precio y mediante qué procedimientos. También debería determinar cómo se seleccionan las operaciones y cómo se evalúa posteriormente su resultado.

En Benta Berri existe además una cuestión de equidad. La compra beneficia directamente a quienes ya residen en esos inmuebles. Es comprensible que se quiera garantizar su continuidad, pero una política pública de vivienda también debe considerar a quienes llevan años esperando una oportunidad de alquiler protegido y no han tenido la fortuna de ocupar uno de esos pisos.

No se trata de enfrentar a unos ciudadanos con otros, sino de establecer reglas comunes para distribuir recursos que son necesariamente limitados. Mantener los contratos actuales y preservar la función social de las viviendas son objetivos que deben compatibilizarse con criterios transparentes de acceso y permanencia.

El Gobierno vasco sostiene que está ampliando su parque público y recuperando viviendas que podrían perder su protección. Benta Berri puede formar parte de esa política. Pero para demostrarlo no basta con anunciar adquisiciones sucesivas: es necesario explicar cómo encaja cada una de ellas en una planificación general.

Existe el riesgo de que las operaciones más visibles acaben recibiendo una atención preferente frente a necesidades menos mediáticas. Cuando cientos de familias denuncian públicamente que pueden perder sus viviendas, la presión para encontrar una solución es evidente. Resolver ese conflicto tiene valor, pero la Administración no debería confundir la capacidad de responder a una crisis con la existencia de una política estructural.

La mejor política de vivienda pública no es necesariamente la que evita más titulares negativos, sino la que consigue ofrecer más viviendas asequibles, durante más tiempo y a quienes más las necesitan, con los recursos disponibles. Benta Berri ofrece una oportunidad para demostrar que ambas cosas son compatibles. El primer paso sería publicar la valoración económica de la operación, explicar los criterios utilizados para seleccionarla y situarla dentro de un programa plurianual de adquisiciones y promoción de vivienda pública.