La guerra de Irán ralentizará los nuevos desarrollos logísticos en Bilbao y Vitoria

El informe “The Logistics Property Telescope”, elaborado por EY, prevé un ralentizamiento de nuevos desarrollos logísticos en Bilbao y Vitoria-Gasteiz como consecuencia de la guerra de Irán. Al mismo tiempo, Los diversos operadores recurrirán a las naves en alquiler ya construidas para mitigar el riesgo de encarecimiento de los costes de construcción y la mayor lentitud de la cadena de suministro. «Se descarta el desarrollo de nueva oferta mientras se mantenga la incertidumbre actual», concluye el informe.

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La presión de los costes de construcción y energéticos, junto con un crecimiento de rentas más moderado, está condicionando el desarrollo logístico en España y reforzando el atractivo de los activos ya ejecutados. El pipeline logístico crece un 13% interanual (+1,5 millones de m²), pero hasta 5,6 millones de m² resultan hoy inviables y solo el 43% de los 23,3 millones de m² de suelo logístico urbanizable en los principales mercados presenta viabilidad económica real de llevarse a cabo.

Bilbao y Vitoria-Gasteiz concentrarán 80.000 metros cuadrados de nuevos desarrollos logísticos entre 2026 y 2028, lo que representa el 1% de la nueva oferta prevista a nivel estatal. Este crecimiento estará condicionado por el impacto de los costes de construcción, un contexto que revaloriza el actual stock disponible en la región: 10.400 m² vacantes, equivalentes al 2% de un inventario total de 520.000 m².

La actividad de mercado mantuvo un dinamismo más contenido en 2025, con una absorción
cercana a los 34.000 metros cuadrados —el 1% del total contratado en España—, aunque sin un
volumen de inversión significativo en relación con el capital logístico transaccionado a nivel
nacional. En este escenario, el crecimiento de rentas se modera respecto a ejercicios anteriores, situándose la renta prime en 7,20 €/m²/mes.

Las yields prime se sitúan en el 5,35%, con un recorrido limitado a nuevas compresiones dada la incertidumbre macroeconómica. Como resultado, las valoraciones prime alcanzan los 1.570 €/m², mientras que el suelo logístico presenta precios en torno a los 400 €/m² en las ubicaciones más consolidadas.

España cuenta con una ventaja geoestratégica diferencial en el actual contexto de disrupción de
las rutas marítimas globales: no es solo un mercado de destino, sino una auténtica puerta de
entrada a Europa. Es el único gran país industrial europeo con doble fachada marítima —Atlántico
y Mediterráneo— y conexión natural con el Norte de África, América y las rutas Asia-Europa que,
ante las tensiones en Oriente Medio, están siendo desviadas por África y el Cabo de Buena
Esperanza.

En este escenario, los flujos marítimos evitan el eje Ormuz-Suez y acceden antes al sur de Europa, posicionando a España como “first port of call”, una capacidad que Polonia no puede ofrecer por su carácter terrestre y que Italia solo puede cubrir de forma parcial por su mayor exposición en el Mediterráneo oriental. Frente a otros mercados europeos, España no solo distribuye mercancía: controla el punto de entrada, y eso le otorga una ventaja logística estructural y creciente.

Esta nueva realidad acelera el “nearshoring”, el “friendshoring” y el refuerzo de inventarios de seguridad, consolidando la logística como infraestructura esencial y uno de los segmentos inmobiliarios más resilientes en los próximos dos ejercicios. Tras un periodo de crecimiento excepcional, el mercado entra en una fase de normalización en la que ganan peso la ejecución, la calidad del activo y la conectividad.

Aunque la inflación se modera frente a 2024, se mantiene por encima del objetivo de los bancos centrales, con previsiones del 3,4% en 2025 y del 3,5% en 2026, y con el riesgo de que nuevas tensiones energéticas retrasen las bajadas de tipos. En este contexto, la logística se beneficia de la indexación de rentas, pero la compresión de las tasas de capitalización de las naves prime (“yields”) está limitada, estabilizándose en Europa en el entorno del 5,0%–5,5%.

La consecuencia directa en España es una oferta futura mucho más contenida. El encarecimiento
de costes, unido a una subida de rentas insuficiente para compensar el riesgo promotor, está
congelando nuevos desarrollos y favoreciendo activos ya ejecutados: 2.211.000 m². En paralelo, el
mercado pone en valor 1,1 millones de m² construidos en España en los últimos cinco años que
aún no han sido absorbidos y que mantienen recorrido comercial. Adicionalmente a esta superficie existen otros 1.1 millones de superficie bruta alquilable construidos con anterioridad que también ganarán atractivo ya que permitirán a los usuarios evitar el riesgo de los sobrecostes de construir nuevas instalaciones.

En términos de demanda, 2025 confirma una evolución desigual. El centro de España registra 1.002.000 m² (+0,3%), impulsados en gran medida por relocalizaciones. Cataluña reduce su contratación hasta 596.000 m² (14,5%), mientras que Valencia destaca como el único gran mercado al alza, con 340.000 m² (+6,3%). Los mercados secundarios consolidan su papel estructural y ya concentran el 39% del takeup nacional.

Las dinámicas de vacancia también muestran divergencias. En el centro de España aumenta el stock vacío, pero la tasa se reduce del 10,3% al 9,5%. Cataluña ajusta su vacancia al 3,7% por la limitada entrada de nueva oferta, mientras que Valencia se sitúa en el 0,8% por nuevas entregas. Estas cifras apuntan a un mercado tensionado por la falta de producto adecuado y económicamente viable.

En inversión, el contexto global en 2025 estuvo marcado por una mayor selectividad y por una realocación parcial del capital hacia Estados Unidos. Así en 2025 la logística redujo su peso transaccional dentro del inmobiliario global del 35% al 33%, en línea con un menor crecimiento relativo frente al conjunto de segmentos de Real Estate.

Pese a este entorno, España mantiene un posicionamiento defensivo dentro de Europa, siendo un mercado destino de mercancías apoyado en una economía de servicios (76% del PIB) y en los fondos Next Generation (≈80.000 millones de euros). La inversión logística alcanzó los 1.700 millones de euros (+4%) en 2025, representando de esta manera el 10% de la inversión inmobiliaria total.

Por último, la financiación continúa activa aunque será más exigente en 2026. En 2025 se concedieron 1.300 millones de euros en deuda, con un peso creciente del capital alternativo (44%). De cara a 2026-2028, se estima una demanda potencial de financiación de 6.300 millones de euros en proyectos donde existan usuarios comprometidos.