¿Por qué Donostia ha dejado de ser la ciudad con los pisos más caros de España?

Tras decenas de años liderando los rankings de las viviendas más caras de España, Donostia ha perdido en 2017 esta posición. Barcelona le ha superado con sus más de 4.200 euros por metro cuadrado, pese a que Gipuzkoa sigue siendo la provincia con los precios más altos, por delante de Bizkaia. ¿Cómo se explica este fenómeno?


Hay que matizar que en Donostia los pisos no bajan de valor, sino que están relativamente estabilizados desde 2015, cuando tocaron fondo. La recuperación económica ha hecho que suban los alquileres, aunque por el cierre del grifo del crédito hipotecario, todavía no se ha reflejado en los costes de las viviendas.

Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia y las islas están tirando de los precios en este momento hacia arriba, con ritmos del 10% anual y de hasta el 25% en Las Palmas. En el País Vasco, sin embargo, lo que se paga por un piso sigue sin subir o, incluso, llega a bajar, como ha sucedido en Alava (-5% en los últimos doce meses, según Pisos.com).

Las cosas podrían estar cambiando en los últimos meses, ya que el portal Pisos.com ha registrado un crecimiento de casi el 10% internual en los precios de las viviendas en Bilbao. Lo que sucede es simplemente que los efectos del crecimiento económico se reflejan más tarde en Euskadi que en el resto del Estado.

Y lo mismo sucede con las crisis, que llegan con mayor retraso, por el tipo de economía productiva del país. Al no depender tanto del turismo ni de la inversión extranjera, los vaivenes de precios no son tan marcados, tanto para lo bueno como para lo malo.

En Barcelona y en las islas Canarias y Baleares, sin embargo, se está produciendo un fenómeno bien distinto: el sector exterior está tirando de la demanda tanto por razones turísticas como de mera inversión. En Madrid sucede algo parecido, aunque de forma más moderada y alimentado por el fuerte crecimiento económico de la capital. En Biarritz está ocurriendo lo propio, empujado por el turismo, ya que los precios han subido un 20% en los últimos 24 meses.

Hay una razón más para el menor incremento de los precios en Donostia: la escasa rentabilidad del alquiler en la capital guipuzcoana. Mientras la media estatal se sitúa en el 7%, en San Sebastián no llega al 4%, consecuencia evidente de los elevados costes y rentas no tan altas, salvo en verano.

Esta gráfica representa la evolución de los precios por m2 de la vivienda de segunda mano en las siguientes ciudades:
– Morado: Donostia
– Amarillo: Barcelona
– Azul claro: Madrid
– Azul: Bilbao
– Rojo: Vitoria-Gasteiz
– Verde: Palma
– Marrón: Las Palmas de Gran Canaria

Ciudades capitales de provincia de España con los precios más altos (fuente: Pisos.com):
1. Barcelona: 4.205 euros/m2
2. Donostia: 3.865
3. Madrid: 3.326
4. Bilbao: 3.178
5. Palma: 2.540
6. Málaga: 2.294
7. Vitoria-Gasteiz: 2.167
8. Cádiz: 2.138
9. A Coruña: 2.132
10. Santander: 2.088
11. Sevilla: 2.051
12. Girona: 2.034
13. Logroño: 2.025

Ciudades de España en las que más han crecido los precios de las viviendas en los últimos doce meses (fuente: Pisos.com):
1. Las Palmas: 25%
2. Málaga: 19,73%
3. Alicante: 16,68%
4. Sevilla: 14,42%
5. Valencia: 14,38%
6. Girona: 14,18%
7. Albacete: 13,49%
8. Cuenca: 13,36%
9. Madrid: 13,06%
10. Barcelona: 11,24%
11. Santa Cruz de Tenerife: 10,56%
12. Lleida: 10,45%
13. Palma: 10,11%
14. Granada: 9,83%
15. Bilbao: 9,54%
16. Huelva: 8,66%
17. Valladolid: 8,44%
18. Cáceres: 8,28%
19. Tarragona: 8,03%
20. Logroño: 6,36%
21. Palencia: 5,63%
22. Córdoba: 5,01%
23. Pontevedra: 4,74%
24. Salamanca: 4,55%
25. Burgos: 4%
26. Soria: 3,48%
27. Ciudad Real: 2,69%
28. Huesca: 2,56%
29. Teruel: 2,40%
30. Zaragoza: 1,84%
31. Ourense: 1,78%
32. León: 1,72%
33. Donostia: 1,55%
34. Cádiz: 1,40%
35. Santander: 1,28%

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